دليل المشتري في دبي

يحلم غالبية المقيمين في دبي بامتلاك منزل خاص بهم، لكن خياراتهم كانت محدودة بالاستئجار فحسب. ولكن مع طرح عقارات التملك الحر، أصبح شراء منزل في دبي طموحاً يسعى الكثيرون لبلوغه.

ولم يكن شراء منزل في دبي بالأمر السهل فيما مضى، نظراً لارتفاع أسعار العقارات، لكن، وبفضل توفر خيارات المنازل من المستوى المتوسط بتكلفة معقولة والانخفاض الثابت في الأسعار، أصبح شراء منزل في السوق الحالية مجدياً أكثر من الإيجار من الناحية المالية. ويمتاز الشراء بانخفاض قيمة الدفعات الشهرية لقروض العقارات مقارنةً بالإيجارات الشهرية في بعض الأحيان، بالإضافة إلى النمو الكبير لرأس المال المستثمَر بالعقار.

وتُعتبر معرفة القيمة الصحيحة والكاملة لتكلفة عملية شراء المنزل بما يتجاوز الأقساط الشهرية للقرض جزءاً حيوياً لا بدّ للمشترين أخذه في الحسبان لاتخاذ القرار المالي الأفضل، ومنها الرسوم التي تفرضها الهيئات الحكومية مثل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، والوكلاء العقاريون وشركات التطوير العقاري والجهات المانحة للقرض العقاري والجهة المزودة لخدمات نقل الملكية العقارية وفيما يلي تفاصيل هذه الرسوم

الرسوم الحكومية

يجب تسجيل كافة عمليات الشراء في دبي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي خلال 60 يوماً من إجراء المعاملة، حيث سيتم إلغاء الشراء في حال عدم تسجيل المعاملة خلال 60 يوماً. ومن الناحية النظرية، يُفترض تقاسم رسوم التسجيل التي تعادل 4% مناصفة بين البائع والمشتري، لكن على أرض الواقع، يقوم المشتري بسداد كامل الرسوم. كما يتحمل المشتري أيضاً تكلفة رسم تسجيل العقار. وفي حال شراء العقار عن طريق القرض المصرفي، يتوجب على المشتري سداد مبلغ إضافي بقيمة 0.25% من إجمالي قيمة القرض لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وذلك لتسجيل الرهن العقاري الخاص بالعقار. لا تنطبق هذه التكاليف على عمليات شراء العقارات نقداً.

رسوم الوكيل العقاري

وعلى الرغم من أن خدمات الوكيل العقاري قد تزيد من تكلفة الشراء بنسبة 2% إلى جانب ضريبة القيمة المضافة، والتي يتم تسديدها عند إتمام الصفقة، يساهم التعاون مع وكيل عقاري في تسهيل إجراءات المعاملات إلى حد كبير. ويضمن العمل مع وكيل موثوق حصولكم على أفضل النصائح خلال رحلتكم من سوق العقارات في دبي إلى المجمع السكني أو الشركة المطورة للعقارات التي تختارونها. كما يساعد الوكيل العقاري في مجمل إجراءات عملية الشراء، ويحرص على توفير كافة المعلومات اللازمة وتفاصيل التكاليف المرتبطة بها.

 ويتوجب على المشتري أيضاً تسديد رسوم نقل الملكية العقارية. ويساهم تعيين جهة مرخصة في إجراءات نقل الملكية العقارية في تنسيق كافة الوثائق والعقود والتدابير المالية الخاصة بالمعاملة وفقاً للقانون.

 رسوم القرض العقاري

بالنسبة للمشترين الذين يستكملون عملية الشراء عبر قرض مصرفي، يتوجب عليهم تسديد الرسوم السابقة للمصرف. تتيح بعض المصارف للمشترين إضافة هذه التكاليف المسبقة إلى قرضهم لتخفيف عبء النفقات المالية الأولية.

 وتجدر الإشارة إلى أنه عند شراء ملكية من بائع لديه قرض مسجل، يضطر المشتري أولاً إلى تسديد قرض البائع للحصول على “شهادة عدم ممانعة” بغرض إتمام عملية نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وتوضح “شهادة عدم ممانعة” القانونية، أن البائع سدد كافة تكاليف الخدمة وغيرها من الرسوم، وأن المطورّ العقاري لا يعترض على بيع العقار.

 الدفعة الأولى

يتوجب على المشتري تسديد دفعة أولى لضمان عملية الشراء في حالتي الأسواق الأولية والثانوية.  وبالنسبة لشراء العقارات الجاهزة في السوق الثانوية، تقدر الدفعة الأولى عادةً بنسبة 10% من سعر الشراء والتي يتم تسديدها للبائع عبر شيك مصرفي. وعادة ما يتم تحصيل هذ المبلغ من قبل الوكيل المخوّل (وهو وسيط عقاري مسجّل لدى مؤسسة التنظيم العقاري) ويحتفظ الوكيل بهذا المبلغ إلى حين الانتهاء من نقل ملكية العقار. ونؤكد على أنه في حال وجود رهن سابق مسجل للعقار، يتوجب على المشتري تسديد قيمة القرض ليقدم على “شهادة عدم ممانعة” ويحصل على سند الملكية للعقار.

 رسوم الخدمة

بعد إتمام إجراءات المعاملة ونقل ملكية العقار، يجب تسديد رسوم الخدمة. ويمكن تسديد تكاليف الصيانة السنوية للعقار إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بناءً على مؤشر رسوم الخدمات والصيانة لدى مؤسسة التنظيم العقاري. ويحدد هذا المؤشر تكلفة محددة لكل قدم مربعة بناء على نوع المجمع السكني. ويمكن الاطلاع على أحدث الرسوم والتكاليف عبر الموقع الإلكتروني الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. ويتم استخدام هذه الرسوم لصيانة المناطق العامة في المبنى أو المجمّع السكني، مثل المصاعد والمناظر الطبيعية والخدمات الأمنية وأحواض السباحة وغيرها.

رسوم التأمين

لا يعتبر التأمين على المنزل إلزامياً في دبي، لكن يُنصح به، حيث يوفر التأمين على المنزل والمحتويات حماية من حالات الضرر أو الخسارة الناجمة عن السرقة أو الحوادث أو الحرائق أو الكوارث الطبيعية.

ويعتبر التأمين على الحياة إلزامياً عند سحب قرض في الإمارات العربية المتحدة. وتعتبر دفعات أقساط التأمين على الحياة تكلفة مستمرة لملكية المنازل المرهونة، والتي يجب أخذها بعين الاعتبار عند تقدير الميزانية. وتعمد غالبية المصارف إلى استلامها شهرياً بشكل منفصل عن القرض. وتتراوح التكلفة عادةً بين 0.4 – 0.8% في السنة من رصيد القرض المتناقص، وقد تطلب بعض المصارف تسديد كامل قسط بوليصة التأمين للعام. وتوفر المصارف عادة نسختها الخاصة من بوليصة التأمين على الحياة من قبل كبرى الشركات العالمية للتأمين على الحياة. لكن في أغلب الحالات، يعتبر اختيار بوليصة التأمين الخارجية أكثر توفيراً، وخاصةً إن كنتم بصحة جيدة وفي مقتبل العمر. وتختلف الحالات والظروف وسيقوم المصرف، أو أي جهة مانحة للقرض العقاري، بتقديم النصيحة المناسبة واطلاعكم على الخيارات المتوافرة.

 معلومات هامة حول كيفية الحصول على تصريح الانتقال من أو إلى منزل في دبي