دليل المشتري في دبي

تشهد سوق العقارات في دبي تدفقاً ثابتاً من الموارد الجديدة، ما دفع شركات التطوير العقاري لابتكار خطط دفعٍ جذابة تستقطب اهتمام المشترين لتسهيل شراء الأعداد المتزايدة من العقارات. وتزداد شعبية برامج الإيجار بهدف التملك بشكل واضح بين المشترين، إذ إنها توفر لهم شراء منزلٍ بسهولة وسرعة ودون الحاجة لتسديد مبلغ كبير كدفعة أولى، كما أنها تتيح للشركات المطورة للعقارات وصولاً إلى طيف أوسع من المشترين المحتملين.

ما المقصود بالإيجار بهدف التملك ؟

تختلف شروط وتفاصيل كلّ من برامج الإيجار بهدف التملك، لكنها، بالمجمل، عبارة عن اتفاقيات بين شركة التطوير العقاري والمشتري يحل فيها مجموع دفعات الإيجار محل الدفعة الأولى للشراء، ما يتيح للمشتري تسديد الإيجار و”توفير” الدفعة الأولى للشراء بآن واحد. وتمتد بعض هذه البرامج لفترات أطول أمداً قد تصل إلى 20 عاماً. ويشكل المبلغ المطلوب مقدماً نسبة تعادل 5% أو أقل، وبالتالي لا حاجة للحصول على قرض عقاري، إذ يتم تسديد كامل قيمة العقار على شكل دفعات شهرية لشركة التطوير العقاري. ويُشترط تسديد دفعة مقدمة ذات قيمة أدنى بكثير من نسبة الـ 25% المطلوبة للحصول على قرض عقاري إلى جانب النفقات الإضافية المسبقة الأخرى. وبعد انقضاء مدة العقد، يختار المشتري شراء العقار أو إنهاء الاتفاقية.

وفي هذه الحالة، عادةً ما تكون تكلفة الإيجار أعلى من معدلات السوق نظراً لمواءمة العرض بالنسبة للمشتري، حيث تعتبر الأقساط معقولة بالنسبة لمن لا يستطيع ادخار وديعة كافية.

لمزيد من المعلومات، يُرجى الاطلاع على حوارات ’بروبرتي فايندر‘، الحلقة الثانية: الإيجار بهدف التملك في دبي

نوعان من الاتفاقيات

• خيار الشراء: يسدد المشتري في هذا النمط من العقود “رسم خيار” يعادل نسبة من سعر الشراء ويتفق عليه كلا الطرفين، وذلك مقابل حق المشتري بشراء العقار في وقت لاحق. وفي حال اختياره عدم شراء العقار، يخسر المستأجر قيمة هذا الرسم.
• اتفاقية شراء: يتم الاتفاق على جميع الأحكام والشروط مسبقاً، حيث يختار المشتري وشركة التطوير العقاري اعتماد سعرٍ ثابت للشراء أو تحديد السعر عبر تقييمٍ لاحق في موعدٍ متفق عليه.

هل تعتبر هذه الاتفاقية قانونية؟

نعم، حيث أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي خدمات الإيجار بهدف التملك، وهي عبارة عن تسجيل شهادة ملكية محددة تتيح إطاراً قانونياً واضحاً لتيسير المعاملات من هذا النوع.

لمزيدٍ من المعلومات حول الإطار القانوني لبرامج الإيجار بهدف التملك في دبي، يُرجى الضغط هنا

ما الفرق بين الإيجار بهدف التملك والقروض العقارية؟

يعتبر شراء منزل بالاستفادة من قرض مصرفي أمراً شائعاً، لكن العقبة الكبرى التي تواجه سكان دبي هي ضرورة تسديد دفعة أولى تعادل 25% من ثمن العقار، وذلك وفقاً للوائح التنظيمية الصادرة عن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي. وعلاوةً على ذلك، يترتب على المشتري تكاليف مقدّمة أخرى يجب أن يأخذها بعين الاعتبار.

للاطلاع على التكاليف المقدمة بالتفصيل، يُرجى قراءة المقال حول “العوامل التي ينبغي أخذها بعين الاعتبار عند شراء منزل في دبي”.

ويتمثل الفرق الرئيسي بين الإيجار بهدف التملك والقرض العقاري بالدفعة المقدمة المطلوبة.

التكاليف المطلوبة مقدماً للقرض العقاري:

• دفعة مقدمة بنسبة 25%، من المدخرات النقدية
• رسوم تبلغ حوالي 7-8% من سعر شراء العقار لدائرة الأراضي والأملاك في دبي؛ والوكيل العقاري والمصرف، والتي يمكن تمويلها عبر قرض شخصي.

التكاليف المقدمة لبرامج الإيجار بهدف التملك:

• حوالي 5-8% من سعر شراء العقار

مزايا الإيجار بهدف التملك

• توفر مزيدٍ من فرص شراء المنازل ميسورة التكلفة، بفضل التخلص من عبء المبلغ الكبير المترتب كدفعة أولى عند الشراء.
• تساهم أقساط الإيجار في جمع رأس المال، حيث تتراكم الأقساط حتى امتلاك العقار.
• تتيح برامج الإيجار بهدف التملك اختبار العقار قبل شرائه عبر السكن فيه قبل إتمام اتفاقية الشراء.
• تعتبر إجراءات الطلب لبرنامج الإيجار بهدف التملك أقل تعقيداً من إجراءات الحصول على قرض عقاري.

مسائل لا بدّ من الحذر منها

• قبل التوقيع على عقد ايجار الوحدة العقارية المعنية، ينبغي الحصول على فهمٍ معمقٍ لشروط وأحكام العقد، بما في ذلك تقلبات أسعار السوق؛ وامتلاك شهادة الملكية طوال مدة العقد؛ والإطار الزمني لبنود الدفع وإلغاء العقد.
• قد تبرز الحاجة لدفع أقساط أكبر بالمقارنة مع المعدل المتعارف عليه للعقار ذاته أو للعقارات المشابهة، والتي لا تندرج في إطار برامج الإيجار بهدف التملك.
• في حال اتخاذ القرار بشراء العقار، يجب التأكد من أهليتكم لـ طلب قرض عقاري لاستكمال عملية الشراء.

ما هي تفاصيل خطة الدفع في برامج الإيجار بهدف التملك؟

تختلف خطة الدفع في كلّ من برامج الإيجار بهدف التملك، حيث يتم تحديد الشروط بشكل منفرد وفقاً للعقد المتفق عليه بين المشتري وشركة التطوير العقاري.

وفي حين أصدرت دائرة الأراضي والأملاك في دبي قواعداً ورسوماً خاصةً متعلقة بالتسجيل والتمويل ونقل الملكية وإلغاء عقود الإيجار بهدف التملك، يتم تطوير هذه العقود بشكل منفرد بما يلائم كل حالة على حدى.

ما هي بنود عقد الايجار بهدف التملك التي يجب تضمينها؟

• قيمة العقار التي يتفق عليها المشتري وشركة التطوير العقاري.
• الإطار الزمني لعقد الإيجار، والذي يخضع لاتفاق الطرفين.
• ملكية شهادة الملكية طوال مدة العقد.
• شروط الإلغاء
• شرط جزائي للتخلف عن الدفع
• النسبة المُستردة من الدفعة الأولى، إن وُجِدت، في حال إلغاء العقد.
•  بند متعلق بالخسارة المفاجئة للعمل، أو التأخر عن تسديد الأقساط أو رفض القرض العقاري عند الشراء (عند انتهاء مدة عقد الإيجار).
• شروط متعلقة بصيانة العقار لتحديد الطرف المسؤول عن صيانة العقار خلال مدة العقد.

ما هي الرسوم المترتبة على برامج الإيجار بهدف التملك؟

وفقاً لما حددته دائرة الأراضي والأملاك في دبي، يتم اعتماد الرسوم التالية عند إبرام عقد إيجار بهدف التملك:

رسوم البائع (المطور العقاري):

• 2% من سعر البيع

رسوم المشتري:

• 2% من سعر البيع
• 250 درهم إماراتي رسم إصدار شهادة الملكية
• رسوم إصدار المخطط (تعتمد على نوع الملكية)
•  0.25% من قيمة الإيجار
• 4,000 درهم إماراتي رسم تسجيل للعقارات التي تبلغ قيمتها 500 ألف درهم إماراتي فما فوق؛ أو 2,000 درهم إماراتي رسم تسجيل للعقارات التي تبلغ قيمتها أقل من 500 ألف درهم إماراتي.
• 10 دراهم إماراتية رسم معرفة (تضاف لكل رسم)

يُرجى زيارة الرابط للاطلاع على مزيد من المعلومات حول برامج الإيجار بهدف التملك.