دليل المستأجر

قد تخرج العلاقة بين المستأجر ومالك العقار أحياناً عن إطارها المعهود نتيجة إخلال أحد الطرفين بـ شروط عقد الايجار. وتنشأ المنازعات الايجارية دبي عادة عند استنفاذ جميع وسائل التفاهم وعدم التوصّل إلى تسوية مع مالك العقار.

 وأكثر أسباب المنازعات شيوعاً هي:

• أسباب الإخلاء غير المنطقية
•  الزيادة غير القانونية لـ قيمة الزيادة السنوية للايجار الجديد من طرف المالك.

تم إنشاء لجنة فض المنازعات خصيصاً لحل جميع النزاعات بين المالكين والمستأجرين في دبي. حيث يمكنكم التقدم بشكوى لطلب تدخّل السلطات المختصة في حال عدم التوصل إلى اتفاق مشترك مع مالك العقار.

 كيفية حل المنازعات الايجارية

احرصوا على اصطحاب النسخ الأصلية إلى جانب نسخ مصورة عن الوثائق التالية للتقدم بـ أحد شكاوي العقارات الإيجارية:

• جواز السفر وتأشيرة الإقامة وبطاقة الهوية الإماراتية
• شهادة “إيجاري”
• عقد الإيجار
• فواتير حديثة التاريخ من هيئة كهرباء ومياه دبي
• إيصال بمبلغ إيداع الإيجار
• نسخ عن الشيكات التي تم إصدارها لصالح المالك
• سند الملكية وصورة عن جواز سفر المالك
•  نسخ من أي مراسلات بينكم وبين المالك بخصوص النزاع
• أية وثائق أخرى من شأنها أن تدعم موقفكم

وتجدر الإِشارة إلى أنه يجب ترجمة جميع الوثائق المذكورة أعلاه إلى اللغة العربية، وذلك لأنها اللغة الرسمية للمحاكم في دبي. ثم توجّهوا إلى مركز فض المنازعات الايجاريه فور استكمال إعداد وثائقكم، حيث ستجدون مركزاً للطباعة لكتابة الشكوى وتقديمها.

وسيتولى الموظف المختص بترجمة الوثائق الضرورية إلى اللغة العربية، ومن ثم التوجه إليكم بأسئلة حول طبيعة المنازعات العقارية ، لتتم صياغة الشكاوى بشكل صحيح.

 تكلفة التقدم بمنازعة إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية

•     3.5% من قيمة الإيجار السنوي (بحد أدنى مقداره 500 درهم إمارتي وحد أقصى 20 ألف درهم إماراتي) لتقديم الشكوى إلى لجنة فض المنازعات الايجارية دبي .
•     ما يقارب 210 درهم إماراتي للصفحة الواحدة كمصاريف لترجمة الوثائق ذات الصلة بـ النزاعات العقارية
•  ما يقارب 110 درهم إماراتي كرسوم إدارية إلى لجنة فض المنازعات الايجارية .

للحصول على معلومات إضافية يُرجى قراءة كيفية تقديم شكوى منازعة

الإخلاء

متى يحق لمالك العقار إخلاء المستأجر؟ ” شروط اخلاء المستاجر “

بموجب المادة 25 (1) من قانون لجنة فض المنازعات الايجارية دبي ، يجوز لمالك العقار أن يطلب إخلاء المستأجر قبل انقضاء فترة الإيجار في الحالات التالية:

• عدم التزام المستأجر بتسديد الإيجار خلال 30 يوماً بعد إخطار المؤجر له بالسداد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
• قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن دون الحصول على موافقة خطية من صاحب العقار.
• قيام المستأجر شخصياً أو سماحه لأطراف أخرى باستخدام العقار لأغراض غير قانونية أو تخالف الآداب العامة.
• تسبُّب المستأجر بأضرار للعقار عمدًا أو بس الإهمال الكامل، أو سماحه للآخرين بإلحاق ضرر بالعقار.
• في حال كان العقار آيلاً للسقوط، بناء على تقرير تقني مُثبت من قبل بلدية دبي.
•  قيام المستأجر باستخدام العقار لغير الغرض المؤجر لأجله، أو استعماله على نحو يخالف أنظمة البناء.
•  في حال لم يراعِ المستأجر أيّ التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط؛ و/ أو
• اتخاذ الجهات الحكومية المختصة قراراً بهدم العقار.

عند انقضاء فترة الإيجار، لا يستطيع المالك إخلاء المستأجر ما لم يذكر بوضوح سبب الإخلاء وفقا لما هو مبين في المادة 25 (2) من قانون مركز فض المنازعات الايجارية . يجوز لصاحب العقار أن يطلب إخلاء المستأجر عند انقضاء مدة عقد الإيجار في الحالات التالية:

• عندما تتطلب متطلبات التطوير في الإمارة هدم وإعادة بناء العقار وفقًا لقرار السلطات الحكومية.
•  رغبة مالك العقار بهدم العقار.
• حاجة الممتلكات إلى تجديد أو صيانة واسعة النطاق لا يمكن القيام بها أثناء تواجد المستأجر في العقار.
• حاجة المالك للعقار لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.

غير أنه في جميع الحالات المذكورة أعلاه، يجب على المالك إذ رغب في اخلاء العقار المؤجر أن يخطر المستأجر بأسباب الإخلاء قبل تسعين يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء مدة عقد الإيجار.

إذا كان المالك يحتاج إلى العقار لاستخدامه الشخصي:

عندما يرغب مالك العقار باستعادة العقار المؤجّر لغرض الاستخدام الشخصي، فإن المادة 26 (2) من “قانون الإيجارات” تمنعه من تأجير العقار السكني إلى طرف ثالث لمدة عامين، أو لمدة ثلاثة أعوام للعقارات غير السكنية، إلا إذ حددت لجنة فض المنازعات دبي فترة تقلّ عن ذلك.

 وفي حال قيام صاحب العقار بتأجير عقاره خلال مدة التقييد على نحو ينتهك المادة 26 (2) من “قانون الإيجارات”، فيمكن للمستأجر تقديم شكوى على صاحب عقار .

كما يمكنه أيضًا التقدم بطلب إلى لجنة فض المنازعات الايجارية بدبي للحصول على تعويض.

 ما هي فترة الإخطار الخاصة بالإخلاء؟

يتعين على صاحب العقار إخطار المستأجر قبل 12 شهراً من التاريخ المحدد للإخلاء بإرسال إشعار عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل.

الزيادات في مبلغ الإيجار

عند اقتراب موعد تجديد عقد الإيجار وفي حال كنتم ترغبون بإعادة التفاوض مع المالك بشأن قيمة الإيجار السنوي، فمن المجدي معرفة حقوقكم القانونية.

 ويحدد القانون رقم 43 لعام 2013 زيادة إيجارات العقارات في دبي ما إذا كان يحق للمالك زيادة الايجار سنويا ،  مع النسبة المئوية للزيادة التي يمكن تطبيقها على العقار. ويستند المعيار المستخدم في تحديد أحقية المالك بزيادة الإيجار إلى مدى انسجام العقار المؤجّر مع متوسط الإيجارات للوحدات العقارية المشابهة، والذي يتم تحديده عن طريق حاسبة الزيادة الإيجارية الخاصة بمؤسسة التنظيم العقاري.

 متى يُسمح بزيادة قيمة الإيجار؟

يجوز لمالكي العقارات بموجب مؤشر اسعار الايجارات في دبي الالتزام بالإطار التالي لزيادات الإيجار:

• لا يسمح بأي زيادة عندما تبين حاسبة الزيادة الإيجارية أن الإيجار الحالي المدفوع يندرج ضمن النطاق المحدد.
• يسمح بزيادة الإيجار بنسبة 5 في المائة عندما تهبط قيمة الإيجار بين 11 – 20% عن متوسط الإيجارات في الموقع.
• يسمح بزيادة الإيجار بنسبة 10 في المائة عندما تهبط قيمة الإيجار بين 21 و30 في المائة عن متوسط الإيجارات في الموقع.
• يسمح بزيادة الإيجار بنسبة 15% عندما تهبط قيمة الإيجار بين 31 – 40% عن متوسط الإيجارات في الموقع.
• يسمح بزيادة الإيجار بنسبة 20% عندما تهبط قيمة الإيجار إلى ما يزيد عن 40% عن متوسط الإيجارات في الموقع.

وبخلاف ذلك فيحق للمستأجر تقديم شكوى ضد المؤجر .

تحدد مؤسسة التنظيم العقاري دبي مؤشر أسعار الإيجارات وحدود تطبيق الزيادة استناداً إلى ما يلي:

• نوع العقار (سكني أو تجاري أو صناعي)
• نوع الحيازة (عقارات التملك الحر أو العقارات المستأجرة)
• فيلا أو شقة سكنية
• موقع العقار
• عدد غرف النوم

ويتم جمع المعلومات المستخدمة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري للحصول على قيمة متوسط الإيجار من نظام “إيجاري” التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.

 ما هي مدة فترة الإخطار الخاصة بزيادة بدل الإيجار؟

عندما يطلب مالك العقار منكم زيادة بدل الإيجار خلال فترة تجديد العقد، فإنكم غير ملزمين بالموافقة. وهنا يتعين على المستأجرين معرفة حقوقهم في هذه الحالة، ينص قانون الإيجارات في دبي؛ على أنه في حال رغبة أي من طرفي عقد الإيجار بتعديل أي من شروطه فعليه إخطار الطرف الثاني بذلك قبل مدة لا تقل عن 90 يوماً قبل انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

أشياء ينبغي التحقق منها

• ينبغي التأكد فيما إذا كانت الزيادة المقترحة على عقد الإيجار تتماشى مع الحدود المبينة وفقاً لحاسبة الزيادة الإيجارية الخاصة بمؤسسة التنظيم العقاري.
• لا تسري قواعد الزيادة الإيجارية المعمول بها ما لم يكن المجمع السكني مدرجاً لدى حاسبة الزيادة الإيجارية. وفي هذه الحالة يجب عليكم الاتفاق مع المالك على ما ترونه سعراً مناسباً.
•    يمكنكم الطعن بمذكرة المالك إذا كان المجمع السكني مدرجاً لدى حاسبة الزيادة الإيجارية وما زلتم تعتقدون أنه لم يتم استيفاء أحد أو كلا الشرطين المذكورين أعلاه. كما يمكنكم تقديم شكوى إلى مركز فض المنازعات الايجارية دبي في حال عدم التوصل إلى اتفاق.

في حال لم تكن راضياً عن الزيادة الإيجارية التي اقترحها المالك، يجب إخطار صاحب العقار قبل 60 يوماً من تاريخ التجديد الذي ستخلي العقار بحلوله.

وبالمقابل، إذا كنت ترغب بتخفيض الإيجار، فيجب عليك وفقاً لقانون الإيجار أن تحرص على إصدار طلب كتابي إلى المالك خلال المدة الزمنية المذكورة في غضون 90 يوماً قبل تاريخ انتهاء عقد الإيجار، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.