دليل المشتري في دبي

هل ترغبون بمعرفة الجوانب الإيجابية والسلبية لشراء العقارات على المخطط والعقارات الجاهزة؟ نقدم لكم فيما يلي لمحةً شاملة عن هذا الموضوع.

ما هي العقارات على المخطط؟

قد لا يدرك الكثير من الأفراد حتى الآن مفهوم شراء وحدات سكنية على المخطط، وبكل بساطة تُعني هذه المسألة أن المشتري بصدد شراء عقار ما ولكن قبل إكتمال أعمال البناء بهِ، وفي معظم الأحوال تكون الدفعه الاولى للعقار  المطلوب تسديدها صغيرة مقارنة بالعقارات الجاهزة، ولعل مثل هذا الأمر يمثل مخاطرة كبيرة بالنسبة للكثير من الأشخاص، ولكن هذا لا يمنع أنه يكون قرار سليم بنسبة 100% عند اختيار تلك العقارات التي تتمتع بموقع جيد ومطور عقاري جيد؛ كون أن ذلك يضمن ارتفاع قيمة العقار المقصود بعد الإنتهاء من عمليات الإنشاء.

ولقد لاقت العقارات على مخطط دبي إقبال كبير من قِبل المشترين؛ حيثُ سجلت نسبة مبيعاتها خلال العام المنصرم “2018م” أكثر من نصف مبيعات العقارات الإجمالية في دبي، وقد شهدت مناطق مثل ميناء خور دبي والخليج التجاري ووسط مدينة دبي ودائرة قرية جميرا والمدينة العالمية رواجاً كبيراً في أوساط المشترين.

امور تضعها في الاعتبار عند شراء عقار من مخطط

وعند التفكير في شراء عقار على المخطط يكون الجانب الأهم هو التركيز على جودة المطور العقاري وسجله السابق الذي يوضح مدى التزامه بإنجاز المشاريع في أوقاتها المُحددة وكذلك امتلاكه لحساب الضمان، مع العلم أن قانون حسابات ضمان التطوير العقاري (القانون رقم 8 لعام 2007) ينص على ضرورة قيام المطورين ممن يقومون ببيع وحدات على المخطط لحساب بإنشاء ضمان منفصل لكل مشروع مع وكيل ضمان أو أحد البنوك، وكما يجب  أن يقوم المطور بإيداع جميع المبالغ المدفوعة من قِبل المشترين ودفعات القروض (الممنوحة من قبل الجهات الممولة) في حساب الضمان من أجل إنشاء المشروع. 

كما أن التنظيم العقاري بدبي يشترط أن يكون المطور العقاري مالكًا لقطعة الأرض التي سوف يقوم عليها المشروع بشكل كامل، كما يتعين عليهِ أن يقوم بإيداع 20% على الأقل من القيمة الإجمالية للمشروع قبل القيام بإطلاق أي مشروع جديد، أو عليه إنجاز ما يمثل 20% من الأعمال الإنشائية كبديل للشرط الأول.

هذا وقد نجحت دائرة الأراضي والأملاك في دبي في اجتذاب اهتمام الكثير من المستثمرين لمشروع البيع على الخارطة، وذلك عن طريق تطبيق لوائح تنظيمية أكثر صرامةً تعمل على حماية المشروع من التأخيرات المحتملة أو عدم إكماله حتى.

ومن الجوانب الأخرى الواجب الاهتمام بها عند التفكير في شراء عقار على المخطط هو موقع المشروع، حيثُ من المهم أن يتم الإلمام بمجموعة من الأمور الهامة وذلك مثل جودة المجمع أو الحي الذي يتواجد به العقار، ومدى توافر الخدمات الهامة من مدارس ومستشفيات ومتاجر وبنود ومحطات مترو وما إلى ذلك، هذا كما يجب أخذ الطابق الذي تقع به الوحدة المقصودة والإطلالة التي توفرها في عين الاعتبار.

وتُعد عملية الشراء على المخطط خيار جيد بالنسبة للكثير من المشترين؛ حيثُ أن المطورين العقاريون يقدمون العديد من خيارات خطط السداد للدفعات المطلوبة، حيث قد تمتد خطط السداد إلى عشرة سنوات، ولكن يجب الانتباه هنا أن المطورين العقاريين يقوموا بتضمين تكلفة الفائدة في سعر البيع، وبالتالي نجد أنه كلما طالت فترة السداد كلما ارتفع مستوى التكلفة التي يتحملها المشتري.

ويجب علينا التنويه هنا إلى ضرورة مراجعة كافة خطط السداد المتاحة بكل دقة وذلك من أجل اختيار الخطة المناسبة للظروف والإمكانيات، فعلى سبيل المثال قد يجد بعض المشترين راحة وقدرة على اختيار الخطة التي تنص على تسديد 50% من المبلغ الإجمالي أثناء فترة الإنشاء، بينما يتم تسديد الجزء المتبقي والذي يمثل النصف على مدى 5 سنوات بعد التسليم، بينما قد يكون هذا الأمر صعبًا لمشترين آخرين وهنا يكون الحل البحث عن عرض بديل وذلك مثل الخطة التي تنص على تسديد 20% أثناء فترة الإنشاء بينما يتم تسديد النسبة الباقية والتي تمثل 80% بعد التسليم

هذا وينبغي عليك كمشتري  ذكر تاريخ إكمال المشروع المتوقع ضمن اتفاقية البيع والشراء للعقارات على المخطط، والتعويض المترتب على المطور في حال حدوث أي تأخير.

الجوانب الإيجابية والسلبية للعقارات على المخطط والعقارات الجاهزة

نجد أن المزايا والعيوب التي تتضمنها عمليات شراء كل من العقارات على المخطط أو العقارات الثانوية تختلف وفقًا لمتطلبات المشترين وقدراتهم المالية، وذلك كما يلي:-

أولًا:- العقارات على المخطط

عند شراء العقارات على المخطط تكون أسعارها أقل من أسعار سوق العقارات الجاهزة، وهو ما يعد جانب إيجابي، ولكن نجد أن عملية الشراء هذه تكون محفوفة بالمخاطر وذلك لأن المشتري لا يكون لديه قدرة على رؤية الوحدة العقارية المقصودة على أرض الواقع.

ومن الجوانب الإيجابية أيضًا لشراء العقارات على الخارطة الحصول على خيارات سداد مريحة على عدة مراحل، وهو ما يعمل على تعزيز المرونة المالية للمشترين، وبالتالي تُصبح هذه العقارات المطروحة في متناول فئة كبيرة من المواطنين، كما أن المشتري يتمكن من تحقيق الكثير من المكاسب؛ حيثُ أن رأس المال المدفوع في العقار ترتفع قيمته عند إكتمال في الوقت المحدد.

أما الجوانب السلبية لشراء يتبع نظام البيع على الخارطة فهي تتمثل في عدم تمكن المشتري من تحديد مقدار العائد على الاستثمار بشكل دقيق، هذا كما لا يكون بوسعه الانتقال إلى الوحدة العقارية أو حتى تأجيرها على الفور إذا إنها لم تكتمل بعد، هذا بالإضافة إلى احتمال حدوث تأخير في الأعمال أو حتى توقف المشروع، وبالتالي، سيتعين على المشترين اتخاذ التدابير المناسبة استعداداً لهذه المخاطر غير المؤكدة، ومن الممكن  أيضًا أن تؤثر التقلبات التي تشهدها السوق العقاري على المنتج النهائي في سوق العقارات على المخطط. 

ثانيًا:- العقارات الجاهزة

تشمل عملية شراء العقارات الجاهزة على العديد من المميزات وذلك مثل قدرة المشتري على الانتقال إليها على الفور ومن ثم التخلص من عبء الإيجارات التي يدفعها حاليًا، كما أن المستثمرين قد يقوموا بتأجير هذه الوحدة ومن ثم الحصول على أرباح وعائدات إيجاريه.

ومن جانب آخر نجد أن أسعار العقارات الجاهزة جاذبة للمستثمرين بشكل كبير مقارنة بأسعار العقارات على المخطط وخصوصًا في ظل ظروف السوق الحالية، ولعل تلك الأسعار عملت على تشجيع الكثير من المستأجرين على اتخاذ قرار الشراء لعقار خاص، وذلك باعتبار أن  المبالغ الشهرية المدفوعة لسداد أقساط الرهن العقاري أقل من الإيجارات الشهرية التي يدفعونها. 

أما فيما يتعلق بالجوانب السلبية للشراء العقارات الجاهزة فهي تتمثل في  مبلغ الدفعة المبدئية المطلوب تسديدها من أجل إتمام عملية الشراء، حيثُ يكون على المشتري تأمين نحو 35% من سعر شراء العقار من أجل التمكن من تسديد الدفعة المبدئية والرسوم الأخرى المستترة، هذا وقد نجد أيضًا أن المدى الزمنية المستغرقة في عملية شراء عقار ثانوي تطول كثيرًا عن تلك المطلوبة لشراء عقار على المخطط، وخصوصًا في ظل وجود الكثير من التعقيدات والإجراءات، وذلك مثل الحصول على شهادة عدم ممانعة من المطور وجمعية الملاّك، واستصدار موافقات الرهن العقاري، وتسوية قروض الرهن العقاري الخاصة بالبائع في حال شراء وحدة مرهونة من قبل البنك وغيرها الكثير. 

هل يمكن الحصول على قرض الرهن العقاري عند شراء العقارات على المخطط؟

قد يعتقد البعض أنه من الصعب الحصول على قرض الرهن العقاري عند القيام بشراء عقار على المخطط، ولكن هذا الأمر غير صحيح حيثُ يوجد عدد كبير من بنوك دولة الإمارات توفر هذا القرض وإن كان مرتبط بشروط معينة.

فنجد أن هذه القروض تكون انتقائية للغاية وذلك عندما يتعلق الأمر بالمشاريع العقارية التي تمولها، كما أن أغلي المؤسسات المالية تكون أكثر ميلًا للموافقة على تلك القروض المعدة لشراء عقار على المخطط يتولى تنفيذه مطورين عقاريين يتمتعون بالمصداقية ويمتلكون سجل إنجازات حافل ومشرف؛ لذلك من المنصوح به قبل الشروع في تقديم طلب الحصول على قرض الرهن العقاري يجب التأكد من وجود المطور العقاري على قائمة المطورين العقاريين لدى البنك.

وبوجه عام نجد أن قرض الرهن العقاري لشراء عقار يتبع شروط البيع على الخارطة يكون الحد الأقصى له 50% من قيمة العقار؛ وذلك كون أن العقار يكون قيد الإنشاء، وهذا يعني أنه على المشتري تأمين النصف الآخر لقيمة العقار.

هل تعتبر العقارات على المخطط أقل تكلفةً من غيرها؟ 

يوفر نظام بيع الوحدات العقارية على الخارطة قدرة أمام المشتري على سداد المبلغ على هيئة أقساط، هذا ويقدم المطورين العقاريين خطط سداد متنوعة وجذابة وهو ما يمكن المشتري من تخطيط وتدبير أموره المالية بشكل أفضل.

وبالنسبة للتكلفة فإنه من المعتاد أن تكون تكلفة العقارات على المخطط أقل من تكلفتها السوقية بنسبة 30%، كما يوفر المطورون خطط سداد ميسرة تمكّن المشترين من تملّك عقار من خلال إيداع مبلغ لا يقل عن 10-30% من قيمة العقار خلال مرحلة الإنشاء على عدة أقساط وتسديد جزء من النسبة المتبقية عند التسليم وإكمال المبالغ المتبقية على مدى عدة سنوات بعد التسليم، وبوجود خطط السداد هذه، تفرض العقارات على المخطط مستويات أقل من الأعباء المالية المترتبة على مشتري المنازل.

أصبحتم الآن تمتلكون فكرةً واضحةً عن نوع العقارات المناسب لكم،  وسواء تمثل ذلك بالعقارات على المخطط أم العقارات الجاهزة ، ننصحكم بالاستثمار في فئة الأصول التي تجدونها الأكثر ملائمة.