دليل المستأجر

قبل توقيع عقد الإيجار، تأكّد من أنّك تفهم بالكامل حقوقك ومسؤولياتك كمستأجر، وكذلك اللوائح ذات الصلة السارية والمتعلقة بـ قانون الايجارات دبي . واحرص أيضاً على أن تكون التزامات صاحب العقار واضحة. فالواقع أنّ عدم معالجة النقاط الغامضة أو الأخطاء الواردة في عقد الإيجار يمكن أن يوقعك في المشاكل لاحقاً.

 إليك ما تحتاج إلى معرفته بشأن قانون الإيجار في دبي بما يضمن لك الحماية اللازمة ومعلومات وافية في هذا الشأن.

ما هي حقوق المؤجر والمستأجر ؟

بالنسبة إلى كلّ ما يتعلّق باستئجار العقارات في دبي، وضعت مؤسسة التنظيم العقاري (مؤسسة التنظيم العقاري) قوانين نهائية من أجل تنظيم العلاقة بين صاحب العقار والمستأجر، وحدّدت بوضوح توزيع المسؤوليات بينهما بهدف الحدّ من المنازعات وحالات سوء الفهم قدر المستطاع.

حقوق صاحب العقار

• يتعيّن على المالك تسليم العقار إلى المستأجر في دبي بحالةٍ جيدة وصالحة للسكن على النحو المحدَّد في العقد. ومع ذلك، يجوز في حالاتٍ نادرة الاتفاق على استئجار عقارٍ غير مكتمل الإنشاء، على أن يقوم المستأجر بإكماله. وتحدّد المادة 15 الطرف الذي يتحمّل تكاليف إكمال العقار.
•  يكون صاحب العقار مسؤولاً بموجب المادة 16 عن أعمال صيانة العقار وعن إصلاح أيّ عطل أو خلل يضرّ بظروف معيشة المستأجر خلال مدة العقد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
•  لا يجوز لصاحب العقار إجراء تغييرات أو أعمال ترميم في العقار من شأنها أن تؤثر على استخدام المستأجر للعقار على النحو المقصود منه. ولكن، تجيز المادة 17 لصاحب العقار القيام بأعمال الترميم شرط حصوله على موافقة المستأجر.

 حقوق المستأجر

• وفي حال رغب المستأجر بإجراء أعمال ترميم في العقار من أي نوع كانت، يتعين عليه الحصول على إذن من صاحب العقار واستصدار التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية عند الضرورة، كما جاء في المادة 19.
• يدفع المستأجرمبلغ تأمينٍ قابل للاسترداد عند استئجار العقار. ووفقاً للمادة 20 من القانون، ففي حال رفض صاحب العقار ردّ مبلغ التأمين كلياً أو جزئياً بسبب أي خصم غير منصف بسبب ضررٍ يدّعي أنه لحق بعقاره، فيستطيع المستأجر أن يطلب المساعدة التي من اختصاصات لجنة فض المنازعات الايجارية لحلّ هذه المشكلة.
•  يتعيّن على المستأجر أن يعيد العقار إلى صاحبه في حالةٍ مماثلة للحالة التي استلمه بها عند إبرام العقد، باستثناء ما يصيب العقار من تلفٍ ناشئ عن الاستعمال المألوف أو سببٍ خارج عن إرادة المستأجر. وفي حال وقوع خلاف بين الطرفين، يجوز إحالة المسألة إلى لجنة فض المنازعات وفقاً للمادة 21.
• تلزم المادة 22 المستأجر بسداد جميع التكاليف والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للجهات والدوائر الحكومية، وكذلك أيّ رسوم أو ضرائب مقرّرة على التأجير من الباطن، ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك.
•  بموجب المادة رقم 23، لا يجوز للمستأجر عند إخلاء العقار وتسليمه إلى مالكه إزالة أي تحسيناتٍ ثابتة كان قد أجراها.

للمزيد من المعلومات، يُرجى قراءة المقال التالي: تسع قواعد رئيسية بشأن استئجار العقارات في دبي

ما هو عقد ايجار العقار؟

قبل أن تستلم مفاتيح عقارك، تبرم مع صاحب العقار اتفاقية تأجير تسمّى عقد الإيجار. يشكّل عقد الإيجار اتفاقية ملزمة قانوناً تمكنك من استخدام العقار لغايةٍ محدّدة ولفترة زمنية معينة. ويحدد العقد جميع الأحكام المتعلّقة بالإيجار، بما في ذلك متطلبات وتوقّعات كلا الطرفين، ويدرجها بوضوح كبنودٍ في العقد. ومن شأن إدراج كافة الأحكام والشروط وتحديدها بوضوح في العقد أن يحول دون نشوء منازعاتٍ وحالات سوء فهم بين طرفي العقد.

 يُرجى الاطلاع على الرابط التالي: القائمة المرجعية لعقد التأجير: 10 أمور لا بدّ من القيام بها

قانون الايجار في دبي

تعمل “مؤسسة التنظيم العقاري” (RERA) على تنظيم العلاقة بين أصحاب العقارات والمستأجرين في دبي بموجب قانون الإيجار رقم 26 للعام 2007 (وتعديلات من القانون رقم 33 للعام 2008). ويحدّد هذا القانون أدوار ومسؤوليات أصحاب العقارات والمستأجرين بغية الحدّ من المنازعات وحالات سوء الفهم التي قد تنشأ بينهم. كما يتولّى “مركز فض المنازعات الإيجارية” الذي تم إنشاؤه بموجب المرسوم رقم 26 للعام 2013 النظر في جميع المسائل ذات الصلة بـ المنازعات الايجارية دبي وإيجاد حلولٍ مناسبة لها، بينما يُحدّد المرسوم رقم 43 للعام 2013 الزيادة في بدل إيجار العقارات في دبي.

تنظيم عقود الإيجار في دبي

تنظّم مؤسسة التنظيم العقاري قطاع العقارات في دبي عموماً وتحكم القواعد المنطبقة على عقود الإيجار. وقد تم تطوير نظام جديد لعقود الإيجار يندرج ضمن نظام “إيجاري”، حيث أصبح تسجيل كافة الاتفاقيات الإيجارية في هذا النظام إلزامياً.

 ما الذي يجب أن يتضمّنه عقد الإيجار؟

ينبغي أن يتضمّن عقد الايجار الموثق ما يلي:

• اسم صاحب العقار وتفاصيل الاتصال به
• اسم المستأجر وتفاصيل الاتصال به
• المعلومات المتعلّقة بالعقار: العنوان الكامل، واسم المبنى والموقع، والمساحة
• رقم قطعة الأرض
• رقم العقار لدى هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا)
• قيمة بدل الإيجار
• مدة العقد
• تاريخ إبرام العقد
• مبلغ التأمين
• شروط الدفع

إنّ أي أحكامٍ وشروط خاصّة تضاف إلى الأحكام المنصوص عليها في عقد الإيجار الموحّد ينبغي أن ترفَق بهذا الأخير في ملحقٍ يوضّح كافة الالتزامات المترتبة على الطرفين والمتفق عليها كلّ على حدة.

 البنود المهمّة في عقد الإيجار

• يمكن أن يتفق صاحب العقار والمستأجر على ملحقٍ يرفَق بعقد الإيجار الموحّد ويفصّل أحكام الاتفاق وشروطه كاملةً، بما في ذلك تحديد أيّ من الطرفين يتحمّل أعباء خدماتٍ معينة مثل خدمة تبريد المناطق، والحالات التي تستدعي الحصول على شهادة عدم ممانعة من صاحب العقار من أجل إجراء تغييرات في العقار. وفي جميع الأحوال، تنص المادة 4 من القانون على إلزامية تسجيل عقد الإيجار وأيّ تعديلات عليه لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
• لا يجوز فسخ عقد الايجار من قبل طرفٍ واحد ما لم يتم التوصّل إلى اتفاقٍ حول ذلك بين الطرفين. وهذا يعني، أنه بموجب المادة 6، فتمديد العقد تلقائياً لفترةٍ مماثلة أو لعامٍ واحد وفقاً للأحكام والشروط نفسها إذا انتهت مدة عقد الإيجار واستمر المستأجر شاغلاً للعقار
• إذا كان صاحب العقار يرغب بإنهاء عقد الإيجار أو تعديل بنوده، يتوجب عليه وفقاً للمادة 14 إخطار المستأجر خطياً بذلك قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته المتفق عليها.
• تنصّ المادة 27 على عدم انتهاء عقد الإيجار بصورةٍ تلقائية في حال وفاة أحد الطرفين – أي صاحب العقار أو المستأجر، حيث تستمر العلاقة الإيجارية مع ورثة المتوفى منهما، ما لم يرغب ورثة المستأجر بإنهاء هذه العلاقة التعاقدية، على أن لا يتم الإنهاء إلا بعد انقضاء مدة لا تقل عن 30 يوماً من تاريخ إخطار صاحب العقار بتلك الرغبة.
•  توضح المادة 28 أنّ نقل ملكية العقار إلى مالكٍ جديد لا يؤثر على حق المستأجر في مواصلة شغله للعقار، وذلك شريطة أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ.

أين يمكن الحصول على نسخة من عقد الإيجار؟

يمكن تحميل نموذج عقد الإيجار الموحّد من الموقع الإلكتروني الرسمي لنظام “إيجاري” أو من خلال التطبيق الذكي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. وفي حال اتفق صاحب العقار والمستأجر على شروط وأحكام إضافية علاوةً على تلك المنصوص عليها في العقد الموحّد، ينبغي إرفاقها بالعقد المسجَّل لدى منصة “إيجاري” ضمن ملحقٍ تتمّ صياغته عادةً من قبل الوكلاء العقاريين.

 يُصاغ عقد الإيجار باللغتين الإنجليزية والعربية بحسب القوانين والأعراف المحلية على مستند Microsoft Word قابل للتحرير بالكامل في كلّ جزء منه. ويمكن تعديل وإضافة وحذف أيّ بنود بحسب الاحتياجات المحدّدة للمستأجرين وأصحاب العقارات.

يُقسم عقد الإيجار الموحّد إلى سبعة أجزاء كالآتي:

• الأحكام والشروط الأساسية
• الالتزامات المترتبة على المستأجر
• الالتزامات المترتبة على صاحب العقار
• تجديد العقد وإنهاؤه
• التسجيل في نظام إيجاري
• القانون المعمول به
• ملاحظات

من هي الأطراف التي توقّع عقد الإيجار؟

يجب أن يوقع صاحب العقار والمستأجر كلاهما على عقد الإيجار، كلّ بحضور شاهد،

 علماً أن دائرة الأراضي والأملاك في دبي تقبل توقيع الممثل القانوني لصاحب العقار بموجب توكيلٍ رسمي، عند الحاجة. يُشار إلى أنّ التوكيل القانوني لا يكون صالحاً إلا لفترة سنتين وينبغي عند انقضاء هذه المدة أن يُختم مجدداً من محاكم دبي. كما يُسمح لشركات إدارة العقارات المرخَّصة من دائرة الأراضي والأملاك بتوقيع العقود عن الوحدات العقارية التي تُديرها. ويمكن الاطلاع على قائمة الشركات المعتمَدة على البوابة الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.

ما هي المستندات المطلوبة لعقد الإيجار؟

لمعلومات حول المستندات المطلوبة لإعداد عقد الإيجار، يُرجى الاطلاع على المقال التالي: “ما هي المستندات المطلوبة لاستئجار عقارٍ في دبي؟

ماذا يحدث عند انتهاء مدة عقد الإيجار؟

إذا تم انتهاء عقد الايجار واستمر المستأجر شاغلاً للعقار، فيجدَّد العقد تلقائياً لمدة أخرى مماثلة أو لمدة سنة (أيهما أقل) وذلك وفقاً للأحكام والشروط نفسها المنصوص عليها في العقد السابق، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

 هل يمكنني إخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد؟

في حال قرّر المستأجر إخلاء العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار، لا يكون صاحب العقار مُلزماً بموجب القانون بردّ أي بدلات إيجار للمستأجر ما لم ينص العقد على بند خاصّ بـ فسخ عقد الايجار من قبل المستاجر قبل انتهاء مدته. كما أنه لا يوجد قانون أو مبدأ حاكم ينظّم الفسخ المبكر لعقود الإيجار في دبي. بل يتعين على المستأجر أن يطلب إدراج بندٍ في عقد الإيجار يحدّد مدة الإخطار وقيمة الغرامة المنطبقتين على حالات الفسخ المبكر للعقد. 

إذا كنت ترغب بفسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته، يُرجى الاطلاع على المقال التالي: تعرّف على حقوقك: ما الذي سيحدث لو أردت فسخ العقد بشكل مبكر؟

ما هي مدة الإخطار  في حال الفسخ المبكر للعقد أو الغرامة المترتبة عليه؟

وفقًا لـ قانون فسخ عقد الايجار في دبي ؛ فإذا اختار المستأجر إخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد، فيتعيّن عليه إخطار صاحب العقار بذلك قبل 60 يوماً. وعموماً، يدفع المستأجر غرامة في حالة الفسخ المبكر وهي بدل إيجار شهر أو اثنين لصاحب العقار. وفي هذه الحالة أيضاً لم تدرِج مؤسسة التنظيم العقاري في عقد الإيجار الموحَّد مادةً خاصّة بفسخ العقد بشكلٍ مبكر. وعليه، فإنّ مسألة فرض عقوبةٍ ما أو ردّ بدلات الإيجار المدفوعة مسبقاً تعود بالكامل إلى رغبة صاحب العقار ونيته.

ماذا لو طلب المالك من المستأجر إخلاء العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار؟

بموجب قانون الإيجار في دبي، يجوز لصاحب العقار طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار في أي من الحالات التالية:

في جميع الحالات المبينة أعلاه، يتعيّن على صاحب العقار أن يخطر المستأجر بأسباب إخلاء العقار قبل تسعين (90) يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد.

إذا وجدتَ أن صاحب العقار يستند إلى أسبابٍ غير معقولة في طلب الإخلاء، يمكنك التقدّم بشكوى رسمية إلى مركز فض المنازعات الإيجارية الذي أُنشئ خصيصاً من أجل حلّ المنازعات الناشئة بين أصحاب العقارات والمستأجرين في دبي.

لمعرفة المزيد عن فضّ المنازعات الإيجارية في دبي، يمكنك الاطلاع على المقال التالي: “كيف تُحلّ المنازعات الإيجارية في دبي”

ليس لدي عقد إيجار رسمي. ما هي حقوقي؟

يُلزم قانون الإيجار في دبي (المادة 4) صاحب العقار والمستأجر بتنظيم العلاقة الإيجارية بينهما بموجب عقد ايجار موثق لدى مؤسسة التنظيم العقاري. وبغياب عقد الإيجار الرسمي، يفقد الطرفان الحماية القانونية الممنوحة من هذه المؤسسة. وفي هذه الحالة، يتعذّر على مركز فض المنازعات الإيجارية أو الهيئات الحكومية المختصة الأخرى النظر أو التدخل في أي منازعة يُحتمل أن تنشأ من العلاقة الإيجارية غير المسجَّلة لدى مؤسسة التنظيم العقاري، بحكم أنّها غير منظّمة في عقدٍ ملزم قانوناً.

ما هي العلاقة القائمة بين المستأجر وصاحب العقار؟

في ضوء العلاقة التي تجمع بين صاحب العقار والمستأجر، يحتفظ صاحب العقار بحق الملكية بينما يكتسب المستأجر حق الانتفاع بالعقار مقابل قيمة إيجارية يدفعها عن الوحدة التي يشغلها.  ويُفترض بالمستأجر الحفاظ على سلامة العقار في حين يتولى صاحب العقار مسؤولية إجراء كافة أعمال الصيانة، كما هو منصوص عليه في العقد. ومن المهمّ أن يحافظ الطرفان على علاقةٍ طيبة من شأنها أن تبني الثقة المتبادلة بينهما، الأمر الذي يكتسب أهمية خاصة في حال نشوء خلاف بينهما.

 كيف يؤثر قانون الإيجار على أصحاب العقارات والمستأجرين؟

يضمن قانون الإيجار الشفافية في سوق الإيجار. إذ تخضع عقود واتفاقيات الإيجار المبرَمة بين أصحاب العقارات والمستأجرين للتصديق من خلال نظام عقد الإيجار الموحّد “إيجاري” الذي أنشئ بهدف ضمان صياغة كافة عقود الإيجار الخاصة في مستنداتٍ ملزِمة قانوناً وبالشكل الذي أقرّته الحكومة. يحدّد قانون الإيجار بوضوح الالتزامات والمسؤوليات التي تقع على عاتق صاحب العقار والمستأجر، كما يتضمّن أحكاماً تنظّم فض المنازعات من أجل حماية حقوق الطرفين.

هل يُسمح للمالك بدخول العقار بغياب المستأجر؟

لا يُسمح للمالك بدخول عقاره المؤجَّر دون إذن المستأجِر ما لم يُذكر ذلك في أحد بنود عقد الإيجار. ينبغي أن تدرَج في عقد الإيجار قواعد ولوائح واضحة بشأن معاينة العقار أثناء شغله من قبل المستأجر.

 فحتى وإن كان المالك يريد بيع عقاره، ينبغي عليه الحصول على موافقة المستأجر ليتمكن من عرض العقار أمام المشترين المحتملين. وعندما يسمح المستأجر بذلك، يتوجب على صاحب العقار إخطاره قبل 24 ساعة على الأقل، كما يجب أن يكون برفقة المشتري المحتمَل أثناء المعاينة.

 أنا أشغل العقار نفسه منذ سنوات، هل أتمتع بحقوقٍ خاصّة؟

لا يتمتع المستأجرون من الناحية القانونية بأيّ حقوقٍ أو امتيازات حصرية ناتجة عن شغل العقار لفترة طويلة، وتنطبق عليهم الحقوق والالتزامات نفسها شأنهم شأن أيّ مستأجر آخر في دبي.

 ما هي حقوق المستأجر على المؤجر في حال نشوء منازعة إيجارية؟

قد ينشأ نزاع بين صاحب العقار والمستأجر بسبب زيادة غير معقولة في بدل الإيجار أو خصم غير منطقي من مبلغ التأمين من بين جملةٍ من الأسباب الأخرى.

 يجب أن تمتثل أي زيادة في بدل الإيجار لمؤشرات الحاسبة الايجارية المعتمَدة لدى مؤسسة التنظيم العقاري. وإذا كنتَ غير موافق على شروط الزيادة في بدل الإيجار وتعذّر عليك التوصّل إلى تسوية مع صاحب العقار، فباستطاعتك إحالة الخلاف إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.

 لقراءة المزيد: “كيف تُحلّ المنازعات الإيجارية في دبي”

ما هي تكلفة التقدم بمنازعة إيجارية؟

•  3.5% من قيمة الإيجار السنوي (500 درهم إماراتي كحدٍّ أدنى، و20 ألف درهم كحدٍّ أقصى) من أجل تقديم الشكوى؛
• حوالي 210 دراهم للصفحة الواحدة – رسم ترجمة المستندات ذات الصلة؛
• حوالي 110 دراهم – رسم إداري.

لقراءة المزيد: كلّ ما تحتاجون لمعرفته حول قوانين مؤسسة التنظيم العقاري المتعلقة بتأجير العقارات