يعتبر توقيع عقد ايجار دبي من الخطوات الهامة التي يجب اتخاذها قبل الانتقال للسكن في دبي. ولكن قبل الإقدام على التوقيع، هناك العديد من الأشياء التي يجب النظر إليها والتأكد منها لتجنب المشاكل المحتملة في المستقبل.
ومن خلال هذه المقالة، سنقدم لك مجموعة من النصائح التي يمكن أن توفر الكثير من الوقت والمال في المستقبل وتضمن عملية توقيع عقد الإيجار بشكل سلس وناجح.
- ما هو عقد ايجار دبي للعقار؟
- ما هو قانون الايجار في دبي؟
- كيفية تنظيم عقود الإيجار في دبي؟
- ما الذي يجب أن يتضمّنه عقد الإيجار دبي؟
- ما هي البنود المهمّة فى عقد إيجار دبي؟
- أين يمكن الحصول على نسخة من عقد الإيجار؟
- من هي الأطراف التي توقّع عقد الإيجار دبي؟
- ما هي المستندات المطلوبة لعقد الإيجار؟
- ماذا يحدث عند انتهاء مدة عقد الإيجار؟
- ما هي مدة الإخطار في حال الفسخ المبكر للعقد أو الغرامة المترتبة عليه؟
- ماذا لو طلب المالك من المستأجر إخلاء العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار؟
- ما هي حقوقي في حالة عدم وجود عقد إيجار رسمي؟
- ما هي العلاقة القائمة بين المستأجر وصاحب العقار؟
- هل يُسمح للمالك بدخول العقار بغياب المستأجر؟
- أنا أشغل العقار نفسه منذ سنوات، هل أتمتع بحقوقٍ خاصّة؟
- ما هي حقوق المستأجر على المؤجر في حال حدوث منازعة إيجارية؟
ما هي حقوق المؤجر والمستأجر عند توقيع عقد ايجار دبي ؟
إذا كنت ترغب في تأجير أو استئجار عقار فعليك أولًا معرفة حقوق المؤجر والمستأجر، التي قامت بوضعها مؤسسة التنظيم العقاري؛ وتعتبر بمثابة قوانين نهائية من أجل تنظيم العلاقة بين صاحب العقار والمستأجر.
هذا وحدّدت بوضوح توزيع المسؤوليات بينهما بهدف الحدّ من المنازعات وحالات سوء الفهم قدر المستطاع، والتي سنعرضها عليك فيما يلي:
حقوق المالك
- يتعيّن على المالك تسليم العقار إلى المستأجر في دبي بحالةٍ جيدة وصالحة للسكن على النحو المحدَّد في العقد؛ ومع ذلك، يجوز في حالاتٍ نادرة الاتفاق على استئجار عقارٍ غير مكتمل الإنشاء، على أن يقوم المستأجر بإكماله. هذا وتحدّد المادة 15 من قانون الايجار الطرف الذي يتحمّل تكاليف إكمال العقار في عقد ايجار دبي.
- يكون صاحب العقار مسؤولاً بموجب المادة 16 عن أعمال صيانة العقار وعن إصلاح أيّ عطل أو خلل يضرّ بظروف معيشة المستأجر خلال مدة العقد، هذا بالطبع إذا لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- لا يجوز لصاحب العقار إجراء تغييرات أو أعمال ترميم في العقار من شأنها أن تؤثر على استخدام المستأجر للعقار. ولكن، تجيز المادة 17 في قانون إيجار دبي لصاحب العقار القيام بأعمال الترميم ولكن بشرط حصوله على موافقة المستأجر.
حقوق المستأجر
- يتعين على المستأجر الحصول على إذن من صاحب العقار إذا رغب في استكمال أعمال الترميم والصيانة واستصدار التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية عند الضرورة
- يدفع المستأجر مبلغ تأمينٍ قابل للاسترداد عند استئجار العقار؛ وفي حال رفض صاحب العقار ردّ مبلغ التأمين كلياً أو جزئياً بسبب ضررٍ يدّعي أنه لحق بعقاره، فيستطيع المستأجر أن يطلب المساعدة عن طريق لجنة فض المنازعات الإيجارية لحلّ هذه المشكلة.
- يتعيّن على المستأجر أن يعيد العقار إلى صاحبه في حالةٍ مماثلة للحالة التي استلمه بها عند توقيع عقد ايجار دبي، هذا باستثناء ما قد يصيب العقار من تلفٍ ناشئ عن الاستعمال المألوف أو أي أسباب أخرى خارجة عن إرادة المستأجر. وفي حال وقوع خلاف بين الطرفين، يجوز إحالة المسألة إلى لجنة فض المنازعات وفقاً للمادة 21.
- يجب على المستأجر سداد جميع التكاليف والضرائب المستحقة على الانتفاع بالعقار للجهات والدوائر الحكومية، بالإضافة إلى أيّ رسوم أو ضرائب مقرّرة على التأجير من الباطن، ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك.
- لا يجوز للمستأجر عند إخلاء العقار وتسليمه إلى مالكه إزالة أي تحسيناتٍ ثابتة كان قد أجراها، وهذا طبقًا للمادة 23 من قانون الإيجار.
ما هو عقد ايجار دبي للعقار؟
قبل أن تستلم مفاتيح عقارك، يجب عليك أن تبرم مع صاحب العقار اتفاقية تأجير تسمّى عقد الإيجار. يشكّل عقد الإيجار اتفاق ملزم قانوناً، يمكنك من استخدام العقار لمدة محدّدة. هذا ويحدد العقد جميع الأحكام المتعلّقة بالإيجار، بما في ذلك متطلبات وتوقّعات كلا الطرفين.
كما يتم كتابة جميع الأحكام والشروط وتحديدها بوضوح في العقد منعًا لحدوث أي سوء فهم أو منازعات لاحقة.
ما هو قانون الايجار في دبي؟
تعمل “مؤسسة التنظيم العقاري” (RERA) على تنظيم العلاقة بين أصحاب العقارات والمستأجرين في دبي بموجب قانون الإيجار رقم 26 للعام 2007 (وتعديلات من القانون رقم 33 للعام 2008).
كما يحدّد هذا القانون أدوار ومسؤوليات أصحاب العقارات والمستأجرين للحد من النزاعات وحالات سوء الفهم التي قد تنشأ بينهم.
هذا ويتولّى “مركز فض المنازعات الإيجارية” النظر في جميع المسائل ذات الصلة بـ المشاكل الايجارية في دبي وإيجاد حلولٍ مناسبة لها.
كيفية تنظيم عقود الإيجار في دبي؟
تنظّم مؤسسة التنظيم العقاري قطاع العقارات في دبي عموماً وتحكم القواعد المنطبقة على عقود الإيجار. وقد تم تطوير نظام جديد لعقود الايجار يندرج ضمن نظام “إيجاري”، حيث أصبح تسجيل كافة الاتفاقيات الإيجارية في هذا النظام إلزامياً.
ما الذي يجب أن يتضمّنه عقد الإيجار دبي؟
يجب أن يحتوي عقد ايجار دبي على مجموعة من المعلومات الهامة التي تضمن حقوق كلا الطرفين المالك والمستأجر، وهي:
- اسم صاحب العقار وتفاصيل الاتصال به
- اسم المستأجر وتفاصيل الاتصال به
- العنوان الكامل، واسم المبنى والموقع، والمساحة
- رقم قطعة الأرض
- رقم العقار لدى هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا)
- قيمة بدل الإيجار
- مدة العقد
- تاريخ إبرام العقد
- مبلغ التأمين
- شروط الدفع
ما هي البنود المهمّة فى عقد إيجار دبي؟
عندما يتعلق الأمر بعقد الإيجار، تتمثل بنوده في عدة نقاط مهمة؛ ألا وهي:
- يمكن أن يتفق صاحب العقار والمستأجر على ملحقٍ يرفَق بعقد الإيجار ويفصّل أحكام الاتفاق وشروطه كاملةً، بما في ذلك تحديد أيّ من الطرفين يتحمّل أعباء خدماتٍ معينة؛ مثل خدمة تبريد المناطق.
- تحديد الحالات التي تستدعي الحصول على شهادة عدم ممانعة من صاحب العقار من أجل إجراء تغييرات في العقار.
- لا يجوز فسخ عقد الايجار من قبل طرفٍ واحد ما لم يتم التوصّل إلى اتفاقٍ حول ذلك بين الطرفين.
- يتم تمديد العقد تلقائياً لفترةٍ مماثلة أو لعامٍ واحد وفقاً للأحكام والشروط نفسها إذا انتهت مدة عقد الإيجار واستمر المستأجر شاغلاً للعقار.
- إذا كان صاحب العقار يرغب بإنهاء عقد الإيجار أو تعديل بنوده، يتوجب عليه وفقاً للمادة 14 إخطار المستأجر خطياً بذلك قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته المتفق عليها.
- تنصّ المادة 27 على عدم انتهاء عقد الإيجار بصورةٍ تلقائية في حال وفاة أحد الطرفين – أي صاحب العقار أو المستأجر، حيث تستمر العلاقة الإيجارية مع ورثة المتوفى منهما، ما لم يرغب ورثة المستأجر بإنهاء هذه العلاقة التعاقدية، على أن لا يتم الإنهاء إلا بعد انقضاء مدة لا تقل عن 30 يوماً من تاريخ إخطار صاحب العقار بتلك الرغبة.
- توضح المادة 28 أنّ نقل ملكية العقار إلى مالكٍ جديد لا يؤثر على حق المستأجر في مواصلة شغله للعقار، وذلك شريطة أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ.
أين يمكن الحصول على نسخة من عقد الإيجار؟
يمكن تحميل نموذج عقد الإيجار الموحّد من الموقع الإلكتروني الرسمي لنظام “إيجاري” أو من خلال التطبيق الذكي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. وفي حال اتفق صاحب العقار والمستأجر على شروط وأحكام إضافية عن الموجودة في العقد، فينبغي إرفاقها بالعقد المسجَّل لدى منصة “إيجاري” ضمن ملحقٍ تتمّ صياغته عادةً من قبل الوكلاء العقاريين.
أضف إلى ذلك يُصاغ عقد الإيجار باللغتين الإنجليزية والعربية بحسب القوانين والأعراف المحلية على مستند Microsoft Word قابل للتحرير بالكامل في كلّ جزء منه، كما يمكن تعديل وإضافة وحذف أيّ بنود بحسب الاحتياجات المحدّدة للمستأجرين وأصحاب العقارات.
يُقسم عقد الإيجار الموحّد إلى سبعة أجزاء كالآتي:
- الأحكام والشروط الأساسية
- الالتزامات المترتبة على المستأجر
- الالتزامات المترتبة على صاحب العقار
- تجديد العقد وإنهائه
- التسجيل في نظام إيجاري
- القانون المعمول به
من هي الأطراف التي توقّع عقد الإيجار دبي؟
يجب أن يوقع صاحب العقار والمستأجر كلاهما على عقد الإيجار، كلّ بحضور شاهد؛علماً أن دائرة الأراضي والأملاك في دبي تقبل توقيع الممثل القانوني لصاحب العقار بموجب توكيلٍ رسمي، عند الحاجة.
كما يُشار إلى أنّ التوكيل القانوني لا يكون صالحاً إلا لفترة سنتين وينبغي عند انقضاء هذه المدة أن يُختم مجدداً من محاكم دبي. هذا ويُسمح لشركات إدارة العقارات المرخَّصة من دائرة الأراضي والأملاك بتوقيع العقود عن الوحدات العقارية التي تُديرها؛ ويمكنك الاطلاع على قائمة الشركات المعتمَدة على الموقع الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.
ما هي المستندات المطلوبة لعقد الإيجار؟
تختلف المستندات المطلوبة لاستئجار منزل في دبي قليلاً، وذلك يعتمد على شروط كل مالك وما يطلبه من المستأجرين. ومع ذلك، إليك بعض المستندات الأساسية التي قد تحتاجها:
- جواز سفر أو بطاقة هوية صالحة للمستأجر
- تفاصيل الاتصال والعنوان الحالي للمستأجر
- نسخة من عقد العمل أو شهادة الدخل لتأكيد القدرة على الدفع
- شيكات بنكية أو كفيل للتأكيد على الدفع
- رسالة تأييد من صاحب العمل إذا كان المستأجر يعمل في شركة معينة
- إثبات الموقف البنكي للمستأجر
- شهادة التأمين الصحي (إذا لزم الأمر)
- مستندات إضافية مثل إثبات الإقامة السابقة أو الأوراق المتعلقة بالزواج (إذا لزم الأمر).
ويمكنك أيضًا أخذ نظرة شاملة عن الأوراق الأساسية المطلوبة لاستئجار منزل في دبي لمعرفة كل الأوراق المطلوبة بالتفصيل.
ماذا يحدث عند انتهاء مدة عقد الإيجار؟
في حالة انتهاء عقد الايجار واستمرار المستأجر بالبقاء في العقار، يجدَّد العقد تلقائياً لمدة أخرى مماثلة أو لمدة سنة (أيهما أقل)؛ ويكون ذلك بناءً على الأحكام والشروط المنصوص عليها في العقد السابق، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
هل يمكنني إخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد؟
في حال قرّر المستأجر إخلاء العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار، لا يكون صاحب العقار مُلزماً بموجب القانون بردّ أي بدلات إيجار للمستأجر ما لم ينص العقد على بند خاصّ بـ فسخ عقد الايجار من قبل المستاجر قبل انتهاء مدته.
ما هي مدة الإخطار في حال الفسخ المبكر للعقد أو الغرامة المترتبة عليه؟
إذا اختار المستأجر إخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد، فيتعيّن عليه إخطار صاحب العقار بذلك قبل 60 يوماً؛ هذا ويقوم المستأجر بدفع غرامة في حالة الفسخ المبكر وهي بدل إيجار شهر أو اثنين لصاحب العقار.
أضف إلى ذلك أنه لا يوجد أي قانون يحدد غرامة الفسخ المبكر بشكل نهائي، وترجع إلى قرار صاحب العقار.
ماذا لو طلب المالك من المستأجر إخلاء العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار؟
بموجب قانون الإيجار في دبي، يجوز لصاحب العقار طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار في أي من الحالات التالية:
- عدم سداد المستأجر لأي جزء من بدل الإيجار في غضون ثلاثين يومًا من الإخطار
- قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن دون موافقة الأصلية من المؤجر
- إذا استخدم المستأجر العقار بطريقة غير مشروعة
- في حالة استخدام المستأجر لعقار أو سمح لآخرين باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة
- إذا قام المستأجر باحداث تغيير في العقار بحيث يؤثر على حالته وسلامته
- في حالة إذ تستوجب حالة العقار خضوعه للترميم أو الصيانة الشاملة
في جميع الحالات المبينة أعلاه، يتعيّن على صاحب العقار أن يخطر المستأجر بأسباب إخلاء العقار قبل تسعين (90) يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد.
إذا وجدتَ أن صاحب العقار يستند إلى أسبابٍ غير معقولة في طلب الإخلاء، يمكنك التقدّم بشكوى رسمية إلى مركز فض المنازعات الإيجارية الذي ذكرناه سابقًا
ما هي حقوقي في حالة عدم وجود عقد إيجار رسمي؟
في حالة عدم وجود عقد ايجاد رسمي، يفقد الطرفان، البائع والمستأجر، الحماية القانونية الممنوحة من مؤسسة التنظيم العقاري.
كما ينتج عن ذلك تعزر مركز فض المنازعات الإيجارية أو الهيئات الحكومية المختصة الأخرى النظر أو التدخل في أي منازعة يُحتمل أن تنشأ من العلاقة الإيجارية غير المسجَّلة لدى مؤسسة التنظيم العقاري، بحكم أنّها غير منظّمة في عقدٍ قانوني.
ما هي العلاقة القائمة بين المستأجر وصاحب العقار؟
في ضوء العلاقة التي تجمع بين صاحب العقار والمستأجر، يحتفظ صاحب العقار بحق الملكية بينما يكتسب المستأجر حق الانتفاع بالعقار مقابل قيمة إيجارية يدفعها عن الوحدة التي يشغلها.
أضف إلى ذلك يُفترض على المستأجر الحفاظ على سلامة العقار في حين يتولى صاحب العقار مسؤولية إجراء كافة أعمال الصيانة، كما هو منصوص عليه في العقد؛ وفي النهاية من المهمّ أن يحافظ الطرفان على علاقةٍ طيبة من شأنها أن تبني الثقة المتبادلة بينهما، الأمر الذي يكتسب أهمية خاصة في حال حدوث خلاف بينهما.
هل يُسمح للمالك بدخول العقار بغياب المستأجر؟
لا يُسمح للمالك بدخول عقاره المؤجَّر دون إذن المستأجِر ما لم يُذكر ذلك في أحد بنود عقد الإيجار. كما ينبغي أن تدرَج في عقد الإيجار قواعد ولوائح واضحة بشأن معاينة العقار أثناء شغله من قبل المستأجر.
وفي حالة رغبة المالك في بيع عقاره، ينبغي عليه الحصول على موافقة المستأجر ليتمكن من عرض العقار أمام المشترين المحتملين. وبعدما يسمح المستأجر بذلك، يتوجب على صاحب العقار إخطاره قبل 24 ساعة على الأقل، كما يجب أن يكون برفقة المشتري المحتمَل أثناء المعاينة.
أنا أشغل العقار نفسه منذ سنوات، هل أتمتع بحقوقٍ خاصّة؟
لا يتمتع المستأجرون من الناحية القانونية بأيّ حقوقٍ أو امتيازات خاصة ناتجة عن شغل العقار لفترة طويلة، وتنطبق عليهم الحقوق والالتزامات نفسها مثل أيّ مستأجر آخر في دبي.
ما هي حقوق المستأجر على المؤجر في حال حدوث منازعة إيجارية؟
قد ينشأ نزاع بين صاحب العقار والمستأجر بسبب زيادة غير معقولة في بدل الإيجار أو خصم غير منطقي من مبلغ التأمين من بين جملةٍ من الأسباب الأخرى.
يجب أن تمتثل أي زيادة في بدل الإيجار لمؤشرات الحاسبة الإيجارية المعتمَدة لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
وإذا كنتَ غير موافق على شروط الزيادة في بدل الإيجار وتعذّر عليك التوصّل إلى تسوية مع صاحب العقار، باستطاعتك إحالة الخلاف إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.
في الختام، يجب عليك في حالة إن كنت مستأجر أو مالك أن تكون على دراية بالشروط والأحكام المرتبطة بعقد الإيجار قبل التوقيع عليه؛ كما يجب عليك أيضًا التحقق من الشروط المالية والإدارية والقانونية للعقد ومراجعتها بشكل جيد قبل الاستمرار في العملية.
وباتباع النصائح التي تم ذكرها في هذه المقالة، ستتمكن من الحصول على عقد إيجار موثوق به في دبي. هذا ويمكنك الآن الاطلاع على العقارات المتاحة للإيجار في دبي من على موقع بروبرتي فايندر لاختيار المنزل الذي تحلم به، فضلًا عن بعض النصائح الأخرى عن كيفية إيجار عقار في دبي كالمحترفين التي نتناولها في إحدى مقالاتنا على مدونة بروبرتي فايندر.
