قوانين حاسمة تنظّم العلاقة بين مالكي العقارات والمستأجرين
قامت “مؤسسة التنظيم العقاري” بسنّ مجموعة من القوانين القطعية التي تنظم العلاقة بين أصحاب العقارات والمستأجرين في دبي، وتحدد هذه القوانين أدوار ومسؤوليات جميع الأطراف المعنية بغية الحد من النزاعات وأوجه سوء التفاهم المحتملة.
وفي هذا المقال، يُلخّص موقع ’بروبرتي فايندر‘ النقاط الرئيسية في القانون رقم 26 لعام 2007، وذلك لتعزيز فهم القُرّاء للجوانب التي ينبغي عليهم مراعاتها عند استئجار عقارٍ ما في دبي.
بنود عقد الإيجار
- تُعتبر المادة رقم 4 المادة الوحيدة التي خضعت للتعديل في القانون رقم 33 لعام 2008. وتنص المادة على وجوب تسجيل كافة عقود الإيجار والتعديلات التي تطرأ عليها لدى “مؤسسة التنظيم العقاري” في دبي.
- تنص المادة رقم 6 أنّه في حال انتهاء فترة صلاحية العقد، وبقاء المستأجر شاغلاً للعقار دون أي اعتراض من صاحبه، يتم تجديد العقد للفترة ذاتها أو لمدة عام واحد، أيّهما أقصر، وبموجب البنود ذاتها.
- تنص المادة رقم 14 على فترة إخطار تبلغ 90 يوماً تسبق تاريخ انتهاء العقد في حال أراد أحد الطرفين إجراء تعديلات على البنود.
- توضح المادة رقم 27 عدم انتهاء العمل بموجب العقد لدى وفاة صاحب العقار أو المستأجر. وتنص المادة على استمرار العلاقة التعاقدية فيما بين الورثة ما لم يرغب ورثة المستأجر بإنهاء هذه العلاقة، شريطة إخطار مالك العقار بنية إنهاء التعاقد قبل ثلاثين يوماً على الأقل.
- توضح المادة رقم 28 أنّ نقل ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤثر على حق المستأجر في مواصلة شغله للعقار.
زيادة الإيجار
- في حال كان صاحب العقار يخطط لزيادة الإيجار، سيتوجب عليه الالتزام عندها بالنسب المحددة من قبل حاسبة الزيادة الإيجارية الخاصة بـ “مؤسسة التنظيم العقاري”، فضلاً عن إبلاغ المستأجر بالزيادة قبل فترة لا تقل عن تسعين يوماً من تاريخ تجديد العقد.
- يتمتع المستأجر بحرية قبول الزيادة أو رفضها، بشرط إخطار صاحب العقار في فترة لا تقل عن ستين يوماً قبل تاريخ تجديد العقد بغية إخلاء العقار.
الالتزامات المترتبة على صاحب العقار
- يلتزم صاحب العقار بتسليم العقار بحالة جيدة، تُتيح للمستأجر إمكانية الاستخدام الأمثل له على النحو المنصوص عليه في العقد.
- وفقاً للمادة رقم 16، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، يضطلع صاحب العقار، خلال فترة التعاقد، بمسؤولية أعمال الصيانة وإصلاح أية أضرار أو أعطال تطال العقار.
- تنص المادة رقم 17 بأنّه لا يجوز لصاحب العقار إجراء أي تغييرات على العقار كتلك التي تؤثر على حق المستأجر بالاستخدام الكامل للعقار على النحو المنصوص عليه في العقد.
- يتحمل صاحب العقار المسؤولية عن أية أعطال وأضرار وتلف وعيوب تطال العقار نتيجة لأسباب لا تُعزى لأخطاء المستأجر.
الالتزامات المترتبة على المستأجر
- تنص المادة رقم 19 بأنّه لا يجوز للمستأجر إجراء أي تغييرات أو تنفيذ أي أعمال ترميم وصيانة على العقار ما لم يوافق صاحب العقار على مثل هذه الأعمال وفقط في حال الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية المعنية.
- المادة 21: بمجرد انتهاء فترة العمل بعقد الإيجار، سيكون لزاماً على المستأجر تسليم العقار إلى مالكه بنفس الحالة التي استلمه فيها لدى بدء فترة الإيجار باستثناء الاهتراء الطفيف والناجم عن الاستهلاك الطبيعي للعقار أو الأضرار الخارجة عن سيطرة المستأجر. وفي حال نشوء أي خلافات بين الطرفين المتعاقدين، لا بدّ من إحالة المسألة إلى المحكمة لتصدر قرارها التحكيمي بهذا الصدد.
- وتنص المادة رقم 22 بأنّه، ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك، يجب على المستأجر سداد كافة الرسوم والضرائب المستحقة لصالح الجهات والإدارات الحكومية الناجمة عن استخدام العقار، إلى جانب الرسوم والضرائب المقررة على عقود التأجير من الباطن.
- تنص المادة رقم 23 بأنّه، ما لم يتفق الطرفان المتعاقدان على خلاف ذلك، لا يحق للمستأجر إزالة أيّة تحسينات أجراها على العقار المُستأجَر عند خروجه من هذا العقار وتسليمه لمالكه.
حالات الإخلاء
بموجب المادة رقم 25، يحق لصاحب العقار إجلاء المستأجر من عقاره في الحالات التالية:
في حالة الإخلاء قبل انتهاء العمل بقعد الإيجار:
- عدم التزام المستأجر بتسديد الإيجار أو جزء منه خلال ثلاثين يوماً بعد إخطار صاحب العقار للمستأجر بوجوب سداد المستحقات، ما لم يتفق الطرفان المتعاقدان على خلاف ذلك.
- قيام المستأجر بتأجير العقار أو جزء منه دون الحصول على موافقة خطية من صاحب العقار. وفي هذه الحالة، تنطبق عملية الإخلاء على كلّ من المستأجر ومن قام هو بتأجيره.
- قيام المستأجر شخصياً أو سماحه لأطراف أخرى باستخدام العقار لأغراض غير قانونية أو لأغراض تنال من النظام العام أو الآداب العامة.
- قيام الشخص المستأجر لعقار تجاري بترك العقار شاغراً دون أي سبب وجيه لمدة ثلاثين يوماً متتالية أو تسعين يوماً غير متتالية ضمن العام نفسه، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- قيام المستأجر بإجراء تغييرات على العقار بحيث تجعل منه مكاناً غير آمن وبطريقة تجعل من المستحيل إعادة العقار إلى حالته الأصلية، أو الإضرار بالعقار عمداً أو كنتيجة لإهمال واضح، وذلك من خلال الفشل في بذل العناية الواجبة أو السماح للآخرين بالتسبب بمثل هذه الأضرار.
- قيام المستأجر باستخدام العقار لغير الغرض الذي تم تأجير العقار من أجله، أو استخدامه بطريقة تُخالف الأنظمة المعمول بها في مجالات التخطيط والبناء واستخدام الأراضي في الإمارة.
- اعتبار العقار غير صالح للسكن، شريطة قيام صاحب العقار بإثبات ذلك من خلال تقرير فني صادر عن بلدية دبي أو مصدق من قبلها.
- فشل المستأجر في أداء أيّ من الالتزامات الموكلة إليه بموجب هذا القانون أو بموجب أيّ من بنود عقد الإيجار خلال مدة لا تتجاوز الثلاثين يوماً من تاريخ إخطاره من قبل صاحب العقار بضرورة أداء هذا الالتزام أو البند.
- اتخاذ الجهات الحكومية المختصة قراراً بهدم العقار أو إعادة بنائه بما يتفق مع متطلبات التنمية الحضرية التي تضطلع بها الإمارة.
*يرسل صاحب العقار إخطاراً للمستأجر عن طريق كاتب عدل أو البريد المسجّل.
في حالة الإخلاء عند انتهاء العمل بعقد الإيجار:
- رغبة صاحب العقار بهدم العقار بغرض إعادة بنائه، أو إضافة أية من المباني التي قد تُعيق المستأجر من استخدامه، بشرط الحصول على التراخيص المطلوبة من الجهات المختصة.
- تستوجب حالة العقار خضوعه للترميم أو الصيانة الشاملة والتي لا يُمكن تنفيذها بوجود المستأجر، شريطة إثبات حالة العقار من خلال تقرير فني صادر عن بلدية دبي أو مصدق من قبلها.
- رغبة صاحب العقار في حيازته بغرض الاستخدام الشخصي من قبله أو قبل أحد أقربائه من الدرجة الأولى، شريطة إثبات صاحب العقار عدم امتلاكه لعقار آخر لتأدية هذا الغرض.
- لدى رغبة صاحب العقار ببيع العقار المستأجَر.
ملاحظة: بناءً على المادة رقم 26، في حال أفاد صاحب العقار برغبته إخراج المستأجر من العقار بعد انتهاء العمل بعقد الإيجار، متعذراً بحاجته للعقار لأغراض الاستخدام الشخصي، فلا يحقّ له تأجير العقار إلى طرف ثالث قبل انقضاء مدة لا تقلّ عن عامين عن تاريخ إخلاء المستأجر للعقار.
*يتوجب على صاحب العقار إخطار المستأجر بالأسباب التي تستدعي الإخلاء قبل 12 شهراً من التاريخ المحدد للإخلاء، شريطة إيصال الإخطار عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجّل.
تسوية المنازعات
في حال نشوء نزاع بين صاحب العقار والمستأجر، دون نجاح الطرفين في التوصل إلى اتفاق، يحق لأيّ منهما تقديم شكوىً لدى “مركز فض المنازعات الإيجارية” التابع لـ “دائرة الأراضي والأملاك” في دبي.
وبموجب المادة رقم 34، لا يحق لصاحب العقار قطع الخدمات عن العقار أو تعكير صفو استخدام المستأجر للعقار بأيّ طريقة كانت. وفي هذه الحالة، يحق للمستأجر اللجوء إلى مركز الشرطة الذي يقع العقار تحت ولايته القانونية سعياً للوصول إلى حلٍّ لهذا الانتهاك أو إعداد ضبط شرطة بشأنه.
مركز اتصالات “مؤسسة التنظيم العقاري”: 55556 6005
