دليلك الشامل عن كيفية الحصول على تمويل عقاري

بمجرد اتخاذ قرار شراء عقار في الإمارات العربية المتحدة، ستحتاج لمعرفة كيفية الحصول على تمويل عقاري لاستكمال الإجراءات؛ حيث لا يعتبر إتمام عملية الشراء نقدًا أو عن طريق المدخرات الشخصية خيارًا متاحًا بالنسبة لمعظم الأشخاص؛ وفي هذه الحالة، يتم اللجوء إلى آلية التمويل العقاري. 

ونستعرض فيما يلي مجموعةً من النقاط التي يجب مراعاتها عند البحث عن أفضل قرض عقاري لتمويل عملية شرائك للعقار المناسب.

• التأهل لقروض الرهن العقاري
• القدرة على تحمل تكاليف التمويل العقاري
• أنواع الرهن العقاري
• إعادة تمويل الرهن العقاري
• أهم الجهات المانحة للتمويل العقاري

ما هو التمويل العقاري في الامارات؟

التمويل العقاري في الإمارات يشير إلى القروض المالية التي توفرها البنوك والمؤسسات المالية للأشخاص، الشركات، أو أي جهات أخرى ترغب في شراء عقار. كما يمكن استخدام هذه القروض لشراء مجموعة متنوعة من العقارات، سواء كانت لأغراض استثمارية، تجارية، أو سكنية، وذلك بناءً على ما تفضله وتختاره الجهة المتقدمة للحصول على التمويل في دبي أو أي إمارة أخرى داخل الدولة

التأهل لقروض الرهن العقاري

من المهم أن تدرك أولاً معايير أهلية شروط الحصول على قرض عقاري وفقًا للشروط التي حددها المصرف المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة بوضوح؛ ألا وهي:

1- المواطنين الإماراتيين

• للعقارات التي تبلغ قيمتها 5 ملايين درهم إماراتي أو أقل: الحد الأقصى لمبلغ القرض هو 85٪ من قيمة العقار.
• بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم إماراتي: الحد الأقصى لمبلغ قروض الرهن العقاري هو 75٪ من قيمة العقار.
• لشراء عقار ثانٍ أو عقار استثماري: الحد الأقصى لمبلغ قرض التمويل العقاري هو 70٪ من قيمة العقار.
• لشراء عقارٍ على الخارطة: يبلغ الحد الأقصى لمبلغ التمويل العقاري 50٪ من قيمة العقار.

2- الوافدين

• بالنسبة للعقارات التي تبلغ قيمتها 5 ملايين درهم إماراتي أو أقل: الحد الأقصى لمبلغ قرض رهن عقاري هو 80٪ من قيمة العقار.
• بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم إماراتي: الحد الأقصى لمبلغ القرض -أي مبلغ اعلى قرض عقاري يمكنك الحصول عليه- هو 70٪ من قيمة العقار.
• لشراء عقار ثانٍ أو عقار استثماري: الحد الأقصى لمبلغ القرض هو 65٪ من قيمة العقار، ويطبق على العقارات الجاهزة فقط.
• لشراء عقارٍ على الخارطة: يبلغ الحد الأقصى لمبلغ التمويل العقاري 50٪ من قيمة العقار.

سداد الدفعة المقدمة

إضافةً إلى مبلغ القرض الذي يتكفل به البنك والجهات المانحة، يُلزم المتقدم أيضًا بسداد دفعة مقدمة من المبلغ لا تقل قيمتها عن 15٪ في معظم الحالات السابقة، وتأتي هذه الخطوة لإثبات المتقدم للطرف المانح جدارته على تغطية التكاليف القادمة.

إلى جانب ذلك، قد تسمح لك بعض البنوك بإضافة مبلغ صغير من تكاليف الشراء مقدمًا إلى رهنك العقاري، مما يتيح أمامك المزيد من السيولة النقدية لإضافتها إلى الدفعة المقدمة؛ وهذا بدوره يسمح بشراء عقار ذو تكلفة أعلى.

أما عند استخدام كافة مدخراتك في شراء العقار، فقد تواجه صعوبات في تسديد أقساط الرهن العقاري في البداية أو في منتصف الطريق. من أجل هذا، تسمح بعض البنوك بتأجيل دفع أقساط الرهن العقاري لمدة تصل حتى 6 أشهر.

ومن الإجراءات التسهيلية التي تقوم بها بعض البنوك أيضًا، هو توفير ميزة التمويل العقاري بدون دفعه أولى، مما يساعدك في السيطرة على الأمور المالية قبل بدء سداد الأقساط.

نصائح للتوفير من أجل الدفعة المقدمة:

1- البدء بالتوفير قبل عدة سنوات من الشراء: 

حاول تكوين فكرة عن نوع المنزل الذي ترغب في شرائه والمجمعات السكنية التي تريدها من أجل الوصول إلى قيمة تقريبية تبين نسبة المدخرات التي يجب الحصول عليها؛ وتستطيع فعل هذا عبر اتباع الخطوات التالية:

• فتح حساب توفير وتخصيص مبلغ معين من الدخل الشهري لهذا الغرض كل شهر. 
• تسريع عملية الادخار والإنفاق بحذر.
• مراقبة الإنفاق على شراء البقالة وفواتير والمياه الكهرباء.
• التقليل من وسائل الترفيه وتناول الطعام في الخارج.

2- نقل أي مدخرات أو استثمارات في الخارج إلى الإمارات العربية المتحدة: 

استخدم عملات ذات أسعار صرف ثابتة لأنها يمكن أن توفر في كثير من الأحيان عند صرفها بمعدلات أعلى من معدلات البنوك.

3- فك رهن الملكية من أي عقار موجود في دولة الإمارات العربية المتحدة أو في الخارج بأجل: 

حيث يمكن استخدام رهن الملكية في عقار لتمويل شراء عقار آخر.

عوامل القدرة على تحمل تكاليف التمويل العقاري

يتبادر سؤال “كيف احصل على قرض عقاري” في أذهان الراغبين في شراء عقار متاح للبيع في دولة الامارات عن طريق الحصول على تمويل عقاري؛ وفيما يلي سنوضح لك العوامل التي تحدد قدرتك على الاقتراض من عدمه.

1- الدخل الشهري

تتضمن كيفية الحصول على تمويل عقارى ضمان دخل شهري ثابت، كون هذا من أهم عوامل وشروط الحصول على تمويل عقاري كي يضمن الفرد للجهة البنكية المانحة سداد الدفعات الشهرية المطلوبة.

علاوةً على ذلك، يختلف الحد الأدنى للدخل تبعًا لشروط البنك الذي سيتم إرفاق طلب التمويل له، خاصةً فيما يتعلق بالفئات المتقدمة، مثل: الوافدين والمواطنين. 

2- الديون

بموجب ما نصت عليه لوائح مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، لا ينبغي إنفاق أكثر من 50٪ من إجمالي دخلك الخاص على سداد الديون بما في ذلك الرهون العقارية، وبطاقات الائتمان، والقروض وما إلى ذلك؛ ويشار إلى هذا عادة باسم نسبة عبء الديون. 

ونسبة عبء الدين هي عبارة عن ديونك الشهرية (بما في ذلك تكاليف سداد التمويل العقاري في المستقبل) كنسبة من دخلك الشهري.

زيادةً على ذلك، تستخدم البنوك في دولة الإمارات العربية المتحدة حاسبة التمويل العقاري بهدف معرفة نسبة عبء الدين لحساب المبلغ الذي يمكنك تحمله للاقتراض.

3- الحالة الوظيفة

كما أشرنا سابقًا في نقطة “الدخل الشهري”، ينطبق على كل فئة عاملة نسبة مختلفة من دفعات التمويل العقاري؛ حيث يتم تصنيف الفئات إلى: الموظفين أو أصحاب المهن الحرة.

4- قيمة العقار

ترتبط قيمة العقار المذكور في نموذج طلب التمويل العقاري بالنسبة المطلوبة من المتقدم؛ ويتم حسابها وفقًا لما يقل أو يزيد عن 5 ملايين جنية -قد تقل عن هذه القيمة في بعض البنوك- في حالة العقار الأول للمتقدم.

أما بالنسبة للعقار الثاني أو الاستثماري، فلا يتم النظر إلى قيمته في أغلب الأحيان، وإنما تعتمد الجهة المانحة على نسبة التمويل التي تشترطها على المتقدم؛ إذ يعد هذا من أهم شروط الحصول على قرض عقاري مدعوم.

5- العمر

تحدد لوائح مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي شروط الحصول علي قرض التمويل العقاري فيما يخص الفئة العمرية؛ وهي:

• 21 عامًا كحد أدنى.
•  من 60 إلى 70 عامًا كحد أقصى للمتقدمين وفقًا للبنك وبرنامج التمويل العقاري الذي يتم التقديم عليه.

6- أسلوب الحياة

يناقش هذا العنصر المسؤوليات التي تقع على عاتق المتقدم لطلب تمويل عقاري، مثل: عدد الأشخاص الذين يعيلهم المقترض (من أسرته وما إلى ذلك)، ونفقات المعيشة العامة المترتبة.

7- درجة الائتمان 

درجة الائتمان الخاصة بك هي معيار يؤخذ في الحسبان لدى شركات التأمين والبنوك للكشف عن مدى قدرتك المادية في سداد المستحقات والدفعات الشهرية. فكلما ارتفع المؤشر قلت المخاطر المحسوبة والعكس صحيح.

وفي نهاية المطاف، تتعلق طريقة الحصول على قرض عقاري بما يحدده البنك علاوةً على متطلباتك الشخصة وكيفية إدارتك لها وما تستطيع تحمله من شروط.

أضف إلى ذلك أنه عند طلب القرض العقاري ستقوم البنوك حينها بتطبيق معدل فائدة أعلى قليلاً على حساب مدفوعات سداد الرهن العقاري في المستقبل؛ لحساب الزيادة المحتملة في أسعار الفائدة؛ وبشأن هذا السياق، أقر المصرف المركزي على كلٍ من:

• تبدأ فائدة البنوك من 3.99% كنسبة ثابتة للعام الأول.
• تُرفع هذه النسبة إلى 5.24% للسنوات الخمس التالية من السداد.
• تُعفي البنوك جميع عملائها من أي رسوم إدارية متعلقة بالتمويل عدا التأمين.

أنواع الرهن العقاري

عند تقييم خيارات للتمويل، يجب عليك اختيار مزودي خدمات الرهن العقاري وقائمة أسعار الفائدة المتاحة وفهم كيفية تطبيق معدل الفائدة. من المهم أيضًا تقييم جميع الشروط والأحكام التي تأتي مع كل منتج مرتبط برهن عقاري لأن سعر الفائدة ليس هو العامل الوحيد الذي يجب مراعاته.

1- التمويل العقاري بمعدل فائدة ثابت

تستمر برامج التمويل العقاري ذات سعر الفائدة الثابت عمومًا لمدة تتراوح بين سنة وخمس سنوات، على أن تكون مدة “الثلاث سنوات” هي الأكثر شيوعًا. 

هذا وتتعدد المميزات التي تجذب الأفراد الباحثين عن برنامج جيد لتمويل عقارهم الجديد؛ ومن بينها:

• التعامل بمعدل فائدة ثابت، مما يضمن عدم تعرضك لتقلبات أسعار الفائدة، حيث تبقى مدفوعاتك الشهرية ثابتة لفترة زمنية محددة بما يتلائم مع ميزانيتك.
• تجنب معدلات الارتفاع التي تحدث بين الحين والآخر بالسوق العقاري  في الإمارات.
• تخصيص مبلغ محدد والتأقلم مع أسلوب حياة مؤقت حتى انتهاء مدة التمويل والحصول على العقار الجديد.

وبعد معرفة المميزات، من الجدير أيضًا أن تتعرف على أي حالة قد تُحدث تغييرًا في هذا النوع من التمويل؛ على سبيل المثال:

• بمجرد انتهاء المدة المحددة للبرنامج، سينتقل معدل الفائدة تلقائيًا إلى معدل الفائدة الحالي في السوق.
• إذا انخفض معدل الفائدة أثناء سير البرنامج، سيتعين عليك دفع مبالغ أكبر في الدفعات الشهرية نظرًا لانخفاض نسبة الربح للبنوك.

2- التمويل العقاري بمعدل فائدة متغير

قبل البدء في الحديث عن هذا النوع، دعنا نطلعك على واحدٍ من أهم المصطلحات الشائعة في مجال البنوك والاقتراض، ألا وهو “إيبور”.

إيبور: هو سعر الفائدة الذي يتم التعامل به بين البنوك في دولة الإمارات العربية المتحدة، ويعد المرجع الأساسي للنظر إلى متوسط الفائدة المتداولة على أساس يومي -بعد استثناء أعلى وأقل نسبتين.

بالرجوع إلى شرح النوع الثاني؛ يعتمد التمويل العقاري بمعدل الفائدة المتغير على أسعار الفائدة المتداولة بين البنوك في دولة الإمارات (إيبور)؛ إلا أن ذلك قد يؤثر بالسلب أو الإيجاب على مبلغ القسط الشهري اللازم سداده حيث:

• يؤدي هذا إلى ارتفاع  أو انخفاض المبلغ المطلوب.
• لا يستطيع صاحب التمويل التنبؤ بالمستحقات اللازم دفعها.
• صعوبة التأقلم بين مستلزمات السداد والنفقات المعيشية.

3- التمويل العقاري الإسلامي

بعد الاطلاع على أنظمة البنوك والفوائد الثابتة والمتغيرة، يأتي خيار التمويل الإسلامي لمن لا يرغب في التعاملات ذات الفوائد الربحية، والذي يرشحه البعض بأنه من أفضل خيارات التمويل العقاري في الإمارات.

إلا أن نظام التمويل الإسلامي يختلف في منظومته عن باقي أنواع؛ فيوجد:

• نظام الإيجار المنتهي بالتملك

في هذا البرنامج، يتعين على الراغب في تقديم طلب تمويل عقاري اطلاع الهيئة على العقار الذي يرغب فيه، لتقوم الجهة المانحة للتمويل بشراء هذا العقار ومن ثم إعداد عقدين (عقد للإيجار طويل الأجل، وعقد بالتمليك).

تأتي ضرورة تلك الخطوة في قيام الفرد المتقدم بسداد الإيجار على هيئة أقساط شهرية تؤخذ منها نسبة في سداد مبلغ المنزل المرهون إلى حين الانتهاء من سداد المبلغ بالكامل؛ عندها يقوم البنك بإحالة الملكية إلى المشتري وإلغاء عقد الإيجار.

• نظام المرابحة

يشتمل هذا النوع على رهن البنك الإسلامي للعقار المراد حتى يقوم المشتري بسداد جميع القرض؛ وفي حال عدم إتمام السداد في المدة المتفق عليها، يتم عرض العقار في مزاد علني وبيعه مرة أخرى.

إعادة تمويل الرهن العقاري

إعادة التمويل هو باختصار طريقة الحصول على قرض عقاري من جهة ممولة أخرى أي تحويل رهنك العقاري الحالي إلى جهة ممولة جديدة.

والغرض من إعادة التمويل عادةً هو الحصول على سعر فائدة أقل أو تعزيز رأس المال بإضافة مصدر جديد للسيولة في سبيل إكمال السير في عملية التمويل العقاري

أهم الجهات المانحة للتمويل العقاري

بعدما أوجزنا لك أهم المحطات التي لا بد من المرور بها عند بدء رحلة الحصول على تمويل عقاريك؛ نعرض لك الآن أهم الجهات المانحة عند تقديم طلبك:

• بنك الإمارات دبي الوطني
• بنك دبي الإسلامي
• بنك أبوظبي التجاري
• بنك أبوظبي الأول
• بنك المشرق
• بنك رأس الخيمة

علمًا بأنك تستطيع استشارة فريقنا المتخصص مورغيج فايندر بدءًا من مرحلة التفكير وليس الشراء فقط، ليعطوك الدعم المثالي للتفكير الصحيح الذي سيبنى عليه خطوات أخرى مهمة.

الخاتمة

وفي النهاية وبعد أن وافيناك بأهم المعلومات عن كيفية الحصول على قرض تمويل عقارى؛ لا تتردد في الاطلاع على دليل شراء عقار في دبي كالمحترفين، لتستطيع اتخاذ القرار الصحيح فيما يخص العقار المثالي للشراء.

Share