الانخفاض الذي شهدته الأعوام القليلة الماضية في أسعار العقارات سهّل من عملية امتلاك المنزل
:كشفت البيانات الصادرة عن ’مورتجاج فايندر‘، شركة الاستشارات العقارية الرائدة في الإمارات العربية المتحدة، عن بلوغ متوسط قيمة القرض المنزلي الذي يتم الحصول عليه في الإمارات العربية المتحدة خلال شهر مايو لعام 2019 مبلغ 1.31 مليون درهم إماراتي بالمقارنة مع متوسط قيمة القروض الذي بلغ 1.67 مليون درهم إماراتي في الشهر ذاته من العام الماضي.
ويأتي هذا منسجماً مع التوجه الحالي في السوق، والذي أظهر انخفاضاً في أسعار العقارات في الإمارات على امتداد الأعوام القليلة الماضية.
وفي هذا الصدد، قال كريس شوترابس، المدير الإداري لدى ’مورجاج فايندر‘: “لاحظنا تحوّل السوق العقارية من سوق يقوده المستثمرون نحو سوق يَشغلها مالكو العقارات، لا سيّما مع تزايد أعداد المستخدمين النهائيين ممّن يقومون بشراء العقارات بغرض العيش فيها. ويُعزى ذلك بشكل رئيسي إلى الاتجاه التنازلي الذي تشهده أسعار العقارات، الأمر الذي جعل من ملكية المنزل مسألة أكثر يُسراً وسهولة”.
وأشارت شركة الاستشارات العقارية، والتي تُعتبر جزءاً من مجموعة ’بروبرتي فايندر‘، إلى زيادة بلغت 59% في نسبة الاستفسارات العقارية في شهر أبريل لعام 2019 مقارنةً بالشهر ذاته من عام 2018، بينما شهدت عمليات تقديم طلبات الحصول على القروض العقارية من البنوك زيادة بواقع 78%.
وأمّا فيما يتعلق بمعدّلات الفائدة، تُقدّر ’مورجاج فايندر‘ بأنّ المشترين فضّلوا اختيار المعدلات الثابتة في أكثر من 80% من الاستفسارات.علماً بأنّ معدل الفائدة الثابت هو الفائدة المفروضة على القرض العقاري دون أن يطرأ عليها أيّ تغيير لاحق. وقد ينطبق هذا المعدّل على أجل القرض كاملاً أو على جزءٍ منه فحسب.
وأردف شوترابس: “ولكن وفي ظل التوقعات الأخيرة حول قيام الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي بتخفيض أسعار الفائدة هذا العام، فإنّنا نشهد قيام بعض من المشترين الأكثر حنكة باختيار معدلات الفائدة المتغيّرة منخفضة الهوامش”.
وفي أعقاب فرض مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي لرسم التسوية المبكرة بنسبة 3%، مرّت معاملات إعادة التمويل وتحويلات القروض العقارية بمرحلة من الانخفاض الملموس.
وأوضح شوترابس: “نُقدّر انخفاض أعداد معاملات إعادة التمويل والاستحواذ التي نقوم بها بواقع 75%. غير أنّه تجدر الإشارة إلى أنّ هذه النسبة لا تمثل سوى ما يقارب الـ 5% من المعاملات التي تمّت في عام 2018”.
مسائل لا بدّ من الحذر منها
تقوم بعض البنوك، عندما تتعلق المسألة بالاسترداد المبكر للقرض العقاري، بالتمييز بين استخدام السيولة لتسوية القرض أو إعادة التمويل. وقد تصل قيمة هذا الفارق إلى 2% من قيمة القرض المستحق. ويتمثل أكثر الأمثلة شيوعاً في قيام البنوك بفرض رسوم بقيمة 1% عند قيام الشخص بسداد القرض نقداً عند بيع العقار الذي يملكه، مقابل فرض رسوم بقيمة 3% في حال رغب مالك العقار بتسوية القرض العقاري بموجب خيار إعادة التمويل.
كما يجب على المستهلكين أن يضعوا مسألة مغادرتهم للإمارات العربية المتحدة في الحسبان أيضاً، إذ تلجأ بعض البنوك إلى فرض معدلات فائدة أعلى في حال لم يكن صاحب العقار من المقيمين في الدولة. بل تذهب بعض البنوك أيضاً إلى إجبار المشترين على بيع العقار الذي يملكونه قبل مغادرة الدولة.
وعلى الجانب الإيجابي، تسمح بعض البنوك بسداد مدفوعات زائدة تتراوح بين 10 و20% دون فرض أية غرامات. وتوجد إمكانية للاستفادة من فرصة سداد المدفوعات الزائدة المسموح بها لتجنب فرض أيّ غرامات، لا سيّما وأنّ متوسط أجَل القرض العقاري في الدولة يصل إلى سبعة أعوام.
إضافة الرسوم المقدّمة
يقول شوترابس: “أنصح الأشخاص الراغبين بالحصول على القرض العقاري بالاستفسار حول سياسة البنك الذي سيقترضون منه بشأن السماح بتضمين أيّ من الرسوم المقدمة المفروضة عند الشراء ضمن القرض العقاري- كالرسوم البالغة 4% التي تفرضها دائرة الأراضي والأملاك بدبي والرسوم الخاصة بالوكيل العقاري.فمن شأن القدرة على تضمين 4.5% من الرسوم المقدمة في القرض العقاري أن يعزز من القدرة الشرائية بحوالي 18%، إذ يُتيح هذا للمشترين تخصيص نسبة أكبر من سيولتهم النقدية لصالح الدفعة الأولى بدلاً من تغطية الرسوم”.
